万科 房地产新项目发展管理制度

万科- 房地产新项目发展管理制度-25

目的：为适应集团公司业务规模的发展，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。
范围：本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。
职责：
1、 集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督；
2、 集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司均有对本制度提出修改之权力和义务；
3、 集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司第一负责人负责执行本制度；
4、 本制度解释权归企划部。

万科企业股份有限公司
房地产新项目发展管理制度
（试行）
一、 释义
本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：
集团公司：指万科企业股份有限公司
一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司
企划部：指集团企划部
决策委员会：指万科企业股份有限公司投资决策委员会
小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构
二、 操作规范
第一条 新项目发展信息通报
一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。
第二条 项目发展工作小组
1、 小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。
2、 小组成员3—4人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成，组长由企划部第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。
3、 原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。
4、 小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。
5、 工作内容和流程：
（1） 对重点介入的项目，一线公司向企划部提交《成立项目发展工作小组》的申请和项目资料。
（2） 企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意见后，决定是否成立小组，同时知会“决策委员会”主任或集团主管领导。
（3） 决定成立小组后，企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员成立工作小组，组长制定具体工作时间。
（4） 小组成立一周内（视项目紧迫性可适当延长），完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过），向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报，同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企划部、法律室部门第一负责人。
（5） 一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并及时通报小组。
（6） 一线公司应于听证会召开两周前向小组报送《项目可行性报告》初稿或《万科企业股份有限公司上会项目概况》。具体格式参见《上会项目概况》表格。
（7） 小组完成实地调查和评估工作后，一线公司方可提交《召开项目听证会申请》。
（8） 一线公司应提前一周向小组报送《召开项目听证会申请》和《项目可行性报告》。
（9） 小组根据《项目可行性报告》和项目进展情况，评估是否召开项目听证会。召开与否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批，并自收到《召开项目听证会申请》2个工作日内向一线公司回复意见，意见应包括会议召开的时间、地点、方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。
（10） 决定召开项目听证会，小组应向“决策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、小组专业意见等资料，同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负责人。
（11） 项目通过论证后，一线公司对各评委意见应予以高度重视并跟进相关工作，并及时通报小组，小组继续跟踪项目进展情况，直至正式签约。
（12） 小组对正式签约合同文本负有审核责任，对合同文本与听证会通过内容有较大差异，应提请一线公司给予合理解释，同时评估是否签约，抄送各评委。
第三条 论证报告
进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。
项目立项，必须编写《项目可行性报告》，具体内容可参照《万科企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引》。
第四条 项目听证会
1、 除本制度第八条规定外，集团公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证。
2、 会务组织：集团总经理办公室、企划部负责听证会会务工作，收集整理各委员意见，交由会议主持人宣布表决结果。
3、 会议主持人：“决策委员会”指定。
4、 评委成员：集团决策层（董事长、总经理、副总经理、总监），集团直属二级公司第一负责人，集团财务部、资金结算中心、企划部、设计工程部、法律室第一负责人。
5、 与会人员：评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员。
6、 会议形式：现场、远程会议。
7、 相关工作内容：
（1） 实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。
（2） 评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察。具体时间可根据评委实际情况和需要自行或统一安排。
（3） 小组负责在听证会召开3个工作日前将《项目可行性报告》报送各位评委。
（4） 评委应认真研究分析《项目可行性报告》和相关资料，在会议召开前形成书面意见。必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。
（5） 听证会召开前，小组可就专项问题向集团职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。
（6） 会议召开时，项目所在公司可摘要介绍《项目可行性报告》内容，主要工作是回答评委疑问和意见。
（7） 评委应认真分析讨论项目的可行性，并于会议结束前填写《万科集团新项目投资听证会评审意见表》，详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论。
（8） 企划部应于听证会结束后3个工作日内完成听证会会议纪要，并报送“决策委员会”委员、集团领导、项目所在一线公司和集团职能部门第一负责人。会议纪要应包含各评审委员意见和建议，听证会表决结果。
8、 评委表决：表决形式分三种：（1）同意立项；（2）反对立项；（3）推迟立项。对表决结果要详细阐述理由。
9、 听证会结论：与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。当同意立项未达到三分之二时，若表决形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作为最终论证结果，反之则以（2）作为最终论证结果。
10、 会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在公司承担。交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。
第五条  签署合作意向
已召开项目听证会并通过，一线公司可与合作方（土地方）签署合作意向；若在项目听证会前签署合作意向，需完成以下工作：
1、 于签署意向两周前向企划部报送项目资料。
2、 小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作；必要时，法律室可介入前期谈判、意向书起草工作。
3、 小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报“决策委员会”主任和集团主管领导。
4、 “决策委员会”主任或集团领导审批并同意后，一线公司方可签署合作意向。
第六条  签署正式协议
项目合作意向书签定后，一线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展情况，必要时，法律室可介入项目谈判和协议起草工作。
一线公司与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：
1、 召开项目听证会，并通过。
2、 报送集团董事会，并通过。集团总经理办公室负责起草董事会议案。
3、 合同文本与听证会通过条件一致；若不一致，小组要重新论证，并将论证意见报“决策委员会”主任和集团主管领导审批，必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。
第七条  向合作方（土地方）付款审批程序
1、 支付定金（或诚意金）：
（1） 合作意向书中关于支付定金（或诚意金）有约定条款的，可按相关条款支付。
（2） 合作意向书中关于支付定金（或诚意金）没有约定条款或签署合作意向书之前支付：金额超过人民币100万元（不含100万元），一线公司必须向小组提出付款申请，付款申请要有一线公司第一负责人签字和详细付款理由，小组在收到付款申请后及时报送集团总经理审批，审批意见同时抄送集团董事长和“决策委员会”主任；金额不超过人民币100万元，一线公司需将付款情况报小组备案。
2、 支付地价款：一线公司在签署正式协议后，方可按照签约合同条款支付地价款。
第八条  简化项目论证程序
简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决。项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。通讯表决工作由小组和企划部共同组织。
对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序：
（1） 新项目规模在12万平方米以下且总投资5亿元以下；
（2） 新项目位置与原有项目接壤，是原项目自然延伸，规模在30万平方米以下，土地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。
（3） 新项目已召开过听证