深圳世联地产顾问股份有限公司首发招股说明书（申报稿）

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深圳世联地产顾问股份有限公司首发招股说明书（申报稿）

房地产行业的发展对房地产中介企业的影响比较大。最近几年我国房地产行
业发展较快，公司的业务也快速增长，最近3 年公司营业收入的复合增长率平均
为54.14%。
房地产业是国家重要产业之一，受国家房地产调控政策影响较大。近年来，
国内房地产市场呈现投资增长和房价上涨过快等状况，并引起了各级政府部门的
关注。2003 年以来，国家综合运用行政、税收和金融手段，相继出台了一系列
政策，从增加供给和抑制投机需求两个方面抑制房价上涨。调整政策包括对住房
消费贷款的收紧和对开发贷款的收紧两部分，调控手段包括严格征收土地增值
税、征收土地闲置费、两年不开发无偿收回、严格预售款管理、规范房地产信贷、
加息、提高首付款比例等。
2008 年国家实行从紧的货币政策、各地政府为保障民生陆续推出保障性住
房、前两年调控政策的实际效果开始释放等因素将会对各地的房地产开发、房地
产市场的发展有着重大影响。上述政策对房地产行业的影响将影响到公司业务开
展。
（二）市场风险
房地产中介服务行业服务于房地产市场，为房地产开发商提供新房的代理销
售服务和顾问策划服务，为二手房的买卖双方提供经纪服务。房地产市场尤其是
新房、二手房市场的成交情况对房地产中介服务行业影响重大。最近几年国家陆
续出台对房地产行业的宏观调控政策，尤其是自2007 年下半年国家出台更为严
格的宏观调控政策以来，许多城市房地产市场交易量大幅下降。
1、主要城市房地产市场概况
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世联地产目前主要在深圳、上海、北京、广州、天津、东莞、惠州、珠海和
佛山等城市从事新房代理销售业务，在深圳从事房地产经纪业务。
（1）深圳等主要城市新房成交情况
主要城市商品住宅成交面积（万平方米）
-
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1,000
2007.01
2007.02
2007.03
2007.04
2007.05
2007.06
2007.07
2007.08
2007.09
2007.10
2007.11
2007.12
2008.01
2008.02
2008.03
2008.04
2008.05
主要城市商品住宅成交均价（元/平方米）
-
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
2007.01
2007.02
2007.03
2007.04
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2007.07
2007.08
2007.09
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2008.01
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2008.03
2008.04
2008.05
主要城市商品住宅成交金额（亿元）
-
100
200
300
400
500
600
700
800
900
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2007.02
2007.03
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2007.05
2007.06
2007.07
2007.08
2007.09
2007.10
2007.11
2007.12
2008.01
2008.02
2008.03
2008.04
2008.05
数据来源：以上数据反映深圳、上海、北京、广州、天津、东莞、惠州、珠海和佛山9 个城市的合计成交
面积、合计成交金额及这9 个城市的总体成交均价。数据来自各地国土、房产部门网站。
自2007 年下半年以来，深圳等主要城市房地产市场商品住宅成交面积和成
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交金额均出现了大幅下降，2008 年1-5 月各主要城市商品住宅的成交面积和成
交金额有所回暖。
（2）深圳二手房成交情况
深圳市二手房成交面积及成交均价情况
0
20
40
60
80
100
120
07.1
07.2
07.3
07.4
07.5
07.6
07.7
07.8
07.9
07.10
07.11
07.12
08.1
08.2
08.3
08.4
08.5
0
3,000
6,000
9,000
12,000
15,000
成交面积（万平方米） 成交均价（元/平方米）
数据来源：深圳市国土资源和房产管理局网站。
受国家宏观调控政策的影响，深圳二手房市场自2007 年8 月份开始交易量
迅速萎缩，交易价格也开始下降，市场进入调整时期。深圳市从事二手房经纪业
务的中介公司面临经营困境，2007 年下半年相继出现了中天置业、长河地产等
破产倒闭的事件。2008 年1-5 月份深圳市二手房成交面积有所回暖。
2、主要城市房地产成交量下降对世联地产的影响
公司是以顾问策划业务和代理销售业务为主的房地产服务公司。2007 年公
司营业收入和主营业务利润结构如下：
2007年营业收入结构
51.28%
30.32%
18.31%
0.09%
代理业务顾问业务经纪业务其他
2007年主营业务利润结构
56.66%
37.38%
5.88% 0.08%
代理业务顾问业务经纪业务其他
（1）对公司代理销售业务的影响
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目前公司从事代理销售业务的城市自2007 年下半年以来新房成交量出现了
大幅下降，对公司将产生重大影响。但随着国内房地产市场的逐步成熟，行业专
业分工进一步细化，房地产代理销售比例会逐步提高，本公司在各地的代理市场
份额在继续扩大。针对代理销售业务面临的市场风险，公司采取如下应对措施：
① 强化“咨询（顾问策划业务）+实施（代理销售业务）”的经营模式。公
司采取在核心城市及其辐射区域将顾问策划与代理销售业务相结合的经营模式。
具体而言，对于核心城市，如深圳、北京、天津和上海，以代理销售业务为主，
配合开发商进行项目的前期策划和后期的代理销售，而在核心城市的辐射区域，
以顾问策划业务为主，向有合作关系的开发商提供全程的顾问策划服务。
由于房地产开发业务链的连续性，在项目前期为房地产开发商提供顾问策划
服务将为后期的合作打下良好基础，公司可在项目开发的销售阶段持续为房地产
开发商提供代理销售服务，从而满足房地产开发商对房地产开发各个环节的需
求。
② 加速二线城市新公司的合理开设和业务拓展，合理分散公司代理销售收
入的地区风险。
③ 采用客户跟随策略，与万科、金地等战略客户建立多项目的代理合作关
系。
（2）对公司顾问策划业务的影响
公司的顾问策划业务主要是为地方政府、土地运营机构及房地产开发商等提
供土地出让、土地获取、房地产项目开发等顾问咨询决策服务，该项服务不与房
地产开发销售结果挂钩，在合同签订的情况下，受房地产市场成交量的影响较小。
（3）对公司经纪业务的影响
公司的经纪业务主要集中在深圳地区，经纪业务目前占公司营业收入的比重
较少，属于公司战略发展的业务。
在目前市场调整时期，公司采取优化店铺结构、优化人才、优化系统建设等
手段来提高员工工作效率，提升核心竞争力，强化品牌优势，努力缩减成本并争
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取创收。
（三）行业竞争风险
随着经济发展和城镇化水平的提高，国内房地产行业发展空间广阔。房地产
中介服务业在房地产开发过程中的重要性逐步体现，在房地产开发和交易中的参
与度逐步上升，增长速度逐步加快。但是由于房地产中介服务行业的进入门槛较
低，房地产中介机构数量较多，房地产行业的不断扩大使得房地产中介服务业的
市场竞争日趋激烈。
（四）核心人员流失风险
顾问策划和代理销售是智力型的服务，在公司业务快速扩张的过程中，对核
心人员的依赖度较高。如果公司核心人员大量流失，将对公司产生负面影响。
世联地产在房地产中介服务行业特别是顾问策划业务的细分市场中，连续多
年保持市场占有率第一位。公司倡导团队合作文化，建立健全内部管理体系，搭
建公司知识管理平台，将个人能力转化为组织能力，并且建立了较完善的人才发
展计划和有竞争力的薪酬和激励制度，以保持核心管理人才和专业人才的稳定。
（五）管理能力可能滞后于公司快速发展的风险
最近3 年，公司归属于母公司股东净利润的复合增长率为38.94%。随着公
司在全国范围内实施战略布局，经营规模持续扩张，人员和分支机构相应扩大。
公司在从粗放型向集约型过渡过程中，面临完善现有管理体系、建立规范的内控
制度、提高管理能力、保证公司运营顺畅等一系列问题，因此存在管理能力可能
滞后于公司快速扩张，制约公司发展的风险。
（六）子公司经营亏损的风险
公司子公司世联行自2004 年开始发展经纪业务，2005-2006 年由于经纪业
务门店较少，没有形成规模效应，同时2006 年世联行由19 家门店增加至37 家，
投资增长较快，导致经纪业务毛利率为负数。
2007 年世联行经纪业务门店逐步形，大小：334 KB