阜阳地块经济测算及可行性分析2017年

阜阳地块经济测算及可行性分析--年

阜阳地块经济测算及可行性分析

一、阜阳地块经济预算
（一）、地块概况
该地块位于安徽阜阳市颍州区南二环以外南三环以内，离市中心一公里左右，该地块南面300米有一所小学，北面约500米有市重点中学和市汽车总站，市政府已规划阜九路为商业中心街，该地块区域位置极好，发展前景看好！
本地块占地234.77亩，容积率2，规划为住宅商业用地，配套幼儿园一所，是定位较高品质的景观小区。
（二）、经济技术指标
1、用地234.77亩
2、建筑面积（回迁房按小高层。商品房按剁成和小高层测算）总建筑面积318000m2（车库暂不计算）

其中：
(1) 住宅225000 m2，暂按1875户，户均面积120平计算，小高层占30%（77400 m2），多层占70%（180600 m2）
(2) 商业用房：33148 m2
(3) 物业及社区用房：1500 m2
(4) 幼儿园：1500 m2
(5) 车库 18000 m2，其中汽车库250个，室外地上汽车位350个，自行车位15000 m2

3、容积率：2
4、建筑密度：
5：绿地率>30%

（三）、投入资金（成本计算）
1、土地：234.77亩×70万元=16434万元（楼面价516元/ m2）
2、城市配套费：258000m2×50元/m2=1290万元（50元/m2）
3、建安成本：多层、小高层（含水电安装、车库。幼儿园等）各类建筑综合造价31800050m2×900元/m2=28620万元（900元/m2）
4、前期费用：设计、监理勘探、围墙、场地填土、放线、图审、质检、测绘、规划审查、房产交易、抗震1290万元（50元/m2）
5、小区景观配套62600 m2按300元/ m2 计算，1878万元（300元/ m2 ）
6、专业配套：配电房、电、水、煤气、电信、数字电视、智能化等计5724元（180元/ m2 ）
7、营销费用：3000万元（94.3元/m2）含广告等
8、管理费用：3000万元（94.3元/m2）
9、财务成本：3500万元（110元/m2）
10、不可预见费用：1000万元（31.45元/m2）
11、税金：113953×6%=6837万元（190元/ m2）

（四）、产出（销售收入）
1、商铺：33148×7000元/ m2(l两层价格)=23203万元
2、住宅：225000 m2×3500元/ m2=78750万元
3、回迁：60000 m2×-元/ m2=1-万元（抵充土地款）
4、车库：暂不计算
（合计：113953万元）

（五）、所得税前利润：
（113953万元-69780万元=44173万元

观点：
阜阳城市发展方向虽规划上是向西、南、东南发展，但是目前市民认可程度和政府扶持力度还是偏向于西区，本地块位于城南板块。
此项目是通过政府特殊关系得到的项目，虽然地价不高，70万元/亩（目前周边地价在70万-150万/亩）但是在拆迁上存在一定难度，拆迁周期长，约半年时间。开发周期长，约4-5年才可售完。预计第一期总投资约8000万人民币左右就可以启动（包括土地款）。
阜阳市场近几年，年住房消化量在50万方以下，该项目虽然前期投入资金低，但是由于销售周期长导致，开发周期长，，市场存在未知因素，存在一定的风险。

二、阜阳房产市场