顺驰经典都市武汉梅子路B4地块项目可行性研究报告2017年

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顺驰-经典都市-武汉梅子路B4地块项目可行性研究报告-11--年

目录
目录 ................................................................................................................................................................. 1
1 总 论.......................................................................................................................................................... 1
1.1 项目背景 ...................................................................................................................................... 1
1.1.1 项目名称........................................................................................................................ 1
1.1.2 承办单位概况 .............................................................................................................. 1
1.1.3 可行性研究报告的编制依据 .................................................................................. 2
1.1.4 项目提出的理由和过程............................................................................................ 2
1.2 项目概况 ...................................................................................................................................... 3
1.2.1 地理位置........................................................................................................................ 3
1.2.2 建设规模与目标.......................................................................................................... 4
1.2.3 主要建设条件 .............................................................................................................. 4
1.2.4 项目投入总资金及效益情况 .................................................................................. 4
1.3问题与建议 .................................................................................................................................. 4
2 市场分析................................................................................................................................................... 5
2.1 市场概况 ...................................................................................................................................... 5
2.1.1 武汉市房地产概况 ....................................................................................................... 5
2.1.2 武汉新区概况................................................................................................................. 5
2.1.3 武汉市房地产容量现状 .............................................................................................. 6
2.2 供需预测 ....................................................................................................................................11
2.2.1 武汉市近期成交楼盘情况 .......................................................................................12
2.2.2 供应预测 ........................................................................................................................13
2.2.3 需求预测 ........................................................................................................................14
2.2.4 目标市场分析...............................................................................................................17
2.3 价格预测 ....................................................................................................................................18
2.4 SWOT分析 .................................................................................................................................19
2.4.1 SWOT分析 .................................................................................................................19
2.4.2 竞争力对比 .................................................................................................................22
2.5 市场策略..................................................................................................................................23
2.5.1 产品策略......................................................................................................................23
2.5.2 价格策略......................................................................................................................24
2.5.3 渠道策略......................................................................................................................24
2.5.4 促销策略......................................................................................................................25
2.6 市场风险分析 .........................................................................................................................25
3 建设规模与产品方案 ..........................................................................................................................26
3.1 建设规模 ...............................................................................................................................26
3.1.1 建设规模方案比选 ...................................................................................................26
3.2 产品方案 ...............................................................................................................................26
3.2.1 产品定位......................................................................................................................26
3.2.4 技术设备条件 ............................................................................................................26

3.2.5 道路系统......................................................................................................................27
3.2.6 小区建筑小品 ............................................................................................................27
附表：........................................................................................................................................28
4 建设方案 ..............................................................................................................................................29
4.1 建筑设计指导思想与原则 ..................................................................................................29
4.1.1 可持续绿色建筑概念 ..............................................................................................29
4.1.2 基本原则和要求........................................................................................................29
4.2 项目总体规划方案 ................................................................................................................30
4.2.1 总平面布置 .................................................................................................................30
4.2.2 规划设计方案描述 ...................................................................................................30
4.2.3 项目设计效果图........................................................................................................30
4.3 建筑方案..................................................................................................................................30
4.3.1 建筑方案描述 ............................................................................................................30
4.3.2 主体工程与公用、辅助工程 ................................................................................33
4.3.3 主要工艺设备系统 ...................................................................................................34
4.4 组织机构与人力资源配置 ..................................................................................................35
4.4.1 组织机构......................................................................................................................35
4.4.2 人力资源配置 ............................................................................................................37
4.5 节能节水措施 .........................................................................................................................38
4.5.1 节能措施......................................................................................................................38
4.5.2 节水措施......................................................................................................................41
4.6 劳动安全卫生消防 ................................................................................................................42
4.6.1 劳动安全卫生 ............................................................................................................42
4.6.2 消防措施方案 ............................................................................................................43
4.7 环境影响评价 .........................................................................................................................45
4.7.1 项目环境现状 ............................................................................................................45
4.7.2 项目建设对环境的影响分析 ................................................................................45
4.7.3 项目建设时环境保护治理措施............................................................................47
4.7.4 项目建成后环境影响分析 .....................................................................................48
4.7.5 项目建成后环境保护治理措施............................................................................49
4.8 项目实施进度 .........................................................................................................................50
4.8.1 实施进度制定依据 ...................................................................................................50
4.8.2 项目实施进度计划 ...................................................................................................50
4.9 招投标方案 ..............................................................................................................................51
4.9.1 项目概况......................................................................................................................51
4.9.2 施工招标工程的准备条件 .....................................................................................52
4.9.3 项目提前招标情况 无 ..............................................................................52
4.9.5 招标方案附表 ............................................................................................................53
4.10 物业管理方案.......................................................................................................................53
4.10.1 物业服务内容和标准............................................................................................53
4.10.2 人员配置 ...................................................................................................................57
4.10.3 收费标准 ...................................................................................................................57

4.10.4 费用成本核算..........................................................................................................57
5 投资估算 ..............................................................................................................................................58
5.1 投资估算的依据.....................................................................................................................58
5.2 建设投资估算 .........................................................................................................................58
5.2.1 建筑工程费 .................................................................................................................58
5.2.2 设备及工器具购置费 ..............................................................................................61
5.2.3 安装工程费用 ............................................................................................................61
5.2.4 工程建设其他费........................................................................................................61
5.2.5 预备费用估算 ............................................................................................................67
5.2.6 建设期贷款利息........................................................................................................68
5.2.7 固定资产投资方向调节税 .....................................................................................68
5.2.8 建设投资估算汇总 ...................................................................................................68
5.3 投资估算表 ..............................................................................................................................68
6 融资方案 ..............................................................................................................................................69
6.1 融资组织形式 .........................................................................................................................69
6.2 资金筹措..................................................................................................................................69
6.2.1 项目资金来源 ............................................................................................................69
6.2.2 贷款本金的偿还及利息支付 ................................................................................69
6.3 融资方案分析 .........................................................................................................................69
6.3.1 资金来源可靠性分析 ..............................................................................................69
6.3.2 融资结构分析 ............................................................................................................70
6.3.2 融资风险分析 ............................................................................................................70
7 财务评价 ..............................................................................................................................................71
7.1 财务评价基础数据与参数选取.........................................................................................71
7.1.1 财务价格......................................................................................................................71
7.1.2 税费 ...............................................................................................................................71
7.1.3 利率 ...............................................................................................................................72
7.1.4 财务基准收益率（ic）设定 ..................................................................................72
7.2 销售收入与成本费用估算 ..................................................................................................72
7.2.1 销售收入......................................................................................................................72
7.2.2 销售税金及附加........................................................................................................73
7.2.3 成本费用估算 ............................................................................................................74
7.3 财务评价报表 .........................................................................................................................74
7.3.1 财务评价的辅助报表 ..............................................................................................74
7.3.2 财务评价的基本报表 ..............................................................................................74
7.4 盈利能力分析 .........................................................................................................................75
7.4.1 财务内部收益率（FIRR） ....................................................................................75
7.4.2 财务净现值（FNPV） ............................................................................................75
7.4.3 投资回收期（Pt） ...................................................................................................75
7.4.4 投资报酬率 .................................................................................................................75
7.4.5 资本金报酬率 ............................................................................................................75
7.5 偿债能力分析 .........................................................................................................................76

7.6 不确定性分析 .........................................................................................................................76
7.6.1 敏感性分析 .................................................................................................................76
7.6.2 盈亏平衡分析 ............................................................................................................77
7.7 财务评价结论 .........................................................................................................................78
8 社会评价 ..............................................................................................................................................79
8.1 社会影响分析 .........................................................................................................................79
8.2 互适性分析 ..............................................................................................................................79
8.3 社会风险分析 .........................................................................................................................80
8.4 社会评价结论 .........................................................................................................................80
9 风险分析 ..............................................................................................................................................81
9.1 风险因素识别 .........................................................................................................................81
9.1.1 市场风险......................................................................................................................81
9.1.2 工程风险......................................................................................................................81
9.1.3 资金风险......................................................................................................................81
9.1.4 政策风险......................................................................................................................81
9.1.5 外部协作条件风险 ...................................................................................................81
9.1.6 社会风险......................................................................................................................81
9.1.7 其他风险......................................................................................................................81
9.2 风险评估与分析.....................................................................................................................81
9.2.1 风险等级的划分........................................................................................................81
9.2.2 风险评估方法 ............................................................................................................82
9.3 风险防范对策............................................................................................................................84
9.3.1 风险回避......................................................................................................................84
9.3.2 风险控制......................................................................................................................84
9.3.3 风险转移......................................................................................................................84
9.3.4 风险自担......................................................................................................................84
9.3.5 本项目风险应对措施选择 .....................................................................................84
10 结论与建议 .......................................................................................................................................86
10.1 推荐方案总体描述 .............................................................................................................86
10.1.1 市场预测 ...................................................................................................................86
10.1.2 建设规模与产品方案............................................................................................86
10.1.3 工程进度安排..........................................................................................................86
10.1.4 环境影响评价..........................................................................................................86
10.1.5 项目总资金与资金筹措 .......................................................................................86
10.1.6 经济效益与社会效益............................................................................................87
10.1.7 主要风险分析结论 ................................................................................................87
10.2 结论与建议 ...........................................................................................................................87
10.2.1 相关结论 ...................................................................................................................87
10.2.3 相关建议 ...................................................................................................................87
附录 ...............................................................................................................................................................89
1、附图 ..............................................................................................................................................89
附图1 平面布置图..............................................................................................................89

附图2 规划效果图..............................................................................................................89
附图3 组织结构图..............................................................................................................90
2、附表 ..............................................................................................................................................91
附表1 建设投资估算表 ....................................................................................................92
附表2 投资估算计费依据表 ...........................................................................................93
附表3 项目总资金使用计划与资金筹措表 ...............................................................94
附表4 建设投资使用计划表 ...........................................................................................95
附表5 借款还本付息计划表 ...........................................................................................96
附表6 总成本费用估算表................................................................................................97
附表7 销售收入税金及附加估算表 .............................................................................98
附表8 项目投资现金流量表 ...........................................................................................99
附表9 项目资本金现金流量表 ................................................................................... 100
附表10 财务计划现金流量表 ..................................................................................... 101
附表11 资产负债表 ........................................................................................................ 102
附表12 利润及利润分配表 .......................................................................................... 103
附表13 敏感性分析表 ................................................................................................... 104
附表14 所得税后现金流量变化表 ............................................................................ 105
附表15 招标基本情况计划表 ..................................................................................... 106
附表16 审批部门核准意见表 ..................................................................................... 107

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