萧山绍兴旅游项目大岩山度假区调研报告调研报告

萧山绍兴旅游项目大岩山度假区调研报告调研报告-9

从表格数据可知，作为国家百强县市，萧山区、绍兴县均入榜全国前十名，为浙区经济最为发达的县市（区）；
诸暨则为近年来排名上升最快的县市，综合实力列全国第14 位。经济结构组成上，萧山作为浙江第一强县（市/区），
工业作为萧山经济的支柱，工业产值已占工农业总产值的97.86％。全区现有工业企业13000 余家，2006 年工业总
产值超过2500 亿，销售产值超亿元企业379 家，27 家企业位列全国民企500 强，中小企业比例超过90％，其主导
行业包括：机械汽配、电子电器、建筑建材、轻纺印染、化工塑料、造纸纸品、饮料食品、电缆等，下属各街道、
乡镇块状区域经济特色尤为明显。而在绍兴（含绍兴县、诸暨市），其纺织业、机械制造业、医药化工业等支柱产
业中，中小企业所占比例更高。据2005 年数据统计显示，绍兴共有规模以上工业企业为3796 家，其中中小企业有
3761 家，占99.1％，大型工业企业仅有35 家。2005 年，绍兴工业企业销售10 亿元以上企业达到46 家，但达50
亿元以上企业仅4 家，没有一家企业销售超百亿。
“大马稀少，小狗成群”
从镇域经济发展情况看，诸暨店口最高，工业总产值超过500 亿元，位列浙江第4 位、全国第18 位，其次是
萧山临浦、诸暨山下湖、绍兴夏履，均入榜浙江百强乡镇；再次是戴村、阮市、浦阳、所前及项目所在的进化镇，
虽较前四镇稍弱，但其综合实力排名仍位属全国千强之列。经济结构上，轻工业占据主导地位，其中，除店口海亮
集团等少数大型企业外，绝大多数均为中小民营企业。数量庞大的中小企业群为镇域经济带来了极大的活力。
在镇域经济考察过程中我们发现，各乡镇工业经济快速发展的同时，空气、河流的污染严重影响着当地居住环
境。房地产开发水平一般，多为满足基本居住需求的临街商住楼，缺乏高档次、高品质的住宅区，这也为本案高档
物业的开发提供了较大的发展空间。

考虑到本案的区域位置及项目景区、酒店及别墅等物业特性，我们选取了周边区域类似项目以及
存在一定竞争关系的高关联度的物业进行研究，具体区域分布如下：
1、 千岛湖区域；
2、 青山湖区域；
3、 绍兴区域；
4、 诸暨区域；
5、 萧山区域。
我们对以上区域的高关联度物业产品供应情况、产品特征及客户群等方面进行了细致的调查，并
予以总结分析，详情如下：
· 萧山南部生态旅游区块的旅游开发尚处于初步阶段：
杭州生态园等虽具有一定的知名度，但其影响力主要局限于萧山本地；
而开元的城山项目、青化山的杭州国际影视城及本案尚处于前期规划阶段，整体区块认可度较为一般。
· 目前萧山南部生态旅游区块内地产项目的主要客户来源为萧山本地消费客群：
从市场调查的情况看，天乐云都项目的客群结构组成上，萧山本地客群占绝大多数比例，杭州等外部客群较少。
结合本案所处区域周边乡镇经济状况及经济结构，我司认为：本案一期别墅的主要潜在客户人群将集中于萧山
本地及项目周边的诸暨店口、山下湖、阮市和绍兴的夏履等地，在宣传推广中应重点布局，以实现项目一期的成功
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