万科城市发展战略研究核心体系（城市地图）资料

万科-城市发展战略研究核心体系（城市地图）资料

城市地图成果大纲

1、 城市基本面分析（发展空间研究）
1.1、城市规划研究
1.1.1、城市规划布局及结构
1.1.2、城市交通规划
包括高速公路、轨道交通、快速路等对地产有重大影响的交通规划，并按照已建成、已开工建设、已规划分类说明；
1.1.3、城市产业规划
城市的产业布局及规划，包括高新技术重点规划区域、大学城、及传统产业的搬迁方向等；
1.1.4、人口迁移趋势分析
说明人口的分布，外来人口主要聚集区，人口迁移流动的方向及趋势，根据各一线公司数据获取的程度，选择作定量或定性分析；
2.5、居住用地规划分布
城市规划的居住用地分布，以及土地存量的大致判断；
2.6、新城建设等特殊性规划事项
新城镇建设、政府搬迁、旧城区域改造等未来特殊规划事项分析。
针对规划，建议各公司要形成自己的判断，不要照搬政府的规划文本，要对其规划的可实施性作认真的评估。
3、房地产市场研究
3.1、房地产市场总体研究
包括全市近几年的住宅市场表现。近几年销售面积、销售额，房地产市场走势分析等
3.2、房地产市场布局
城市内各区域房地产市场情况；
4、土地资源分布与土地市场研究
4.1、土地资源存量分析
城市土地存量分析，各一线公司可以根据所在城市该项数据获取的实际情况，采用定量或定性形式进行分析
4.2、土地市场出让研究
统计分析该城市近几年内土地出让情况，出让方向，做出未来出让方向判断；
4.3、土地市场趋势判断
结合土地存量及近几年出让情况及政府意向得到出让趋势分析。

一、 城市板块划分及重点板块确定
1、 城市板块划分
依据研究需要、城市历史、客户认知、传统定义、市场发展、数据获得等方面将城市划分成若干板块，根据各一线公司实际情况灵活掌握；
2、 城市板块属性
根据城市经济、城市规划、房地产市场、土地资源存量及出让趋势等因素，结合各公司已有战略对已划分板块做出细分，确定板块属性，以下提出一些参考性的板块属性分类建议：
2.1、重点板块
为各项市场指标情况良好，土地存量丰富，为城市规划发展的重点区域，为一线公司拟计划在该区域持续发展的板块；
2.2、机会板块