全面解析万科万科地产研究（68 文档）

全面解析万科-万科地产研究-4

全面解析万科

说明：分析方法：
1、A、B、C分类分析方法
2、时间序列分析方法
3、空间序列分析方法
4、归纳推理方法
5、演绎推理方法
6、波士顿矩阵分析方法

一、万科经营种类结构
1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。
2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。
3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。
4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。
      
异点分析：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。

时间 行业 主营业务收入（万元） 时间 行业 主营业务收入（万元）
2007-12-31 房地产 3517517.7 2007-12-31 物业管理 21003.47
2007-6-30 房地产 1093949.94 2007-6-30 物业管理 15702.15
2006-12-31 房地产 1766965.96 2006-12-31 物业管理 17855.07
2006-6-30 房地产 653978.77 2006-6-30 物业管理 7789.55
说明：从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何与真实有如此大的差距？

5、房地产利润率与物业管理利润率
      

时间 行业 毛利率（%） 时间 行业 毛利率（%）
2007-12-31 房地产 41.87 2007-12-31 物业管理 54.69
2007-6-30 房地产 45.77 2007-6-30 物业管理 27.37
2006-12-31 房地产 37.29 2006-12-31 物业管理 32.06
2006-6-30 房地产 40.49 2006-6-30 物业管理 7.86
分析：
1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。
2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。
3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理公司的问题，结合万科上半年物业管理的收入与支出与下半年的收入支出来看，这个数据存在巨大的问题。

二、万科的区域分布结构
（一）、分析说明
1、说明：本结算周期，我们将市场份额在10%以上的城市视为A类城市，市场份额在3%以上的视为B类城市，其余为C类城市。
2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。

（二）ABC类市场透视
(2007-12-31)
地 区 主营业务收入(万元) 比例
（%） 地 区 主营业务收入
(万元) 比例
（%）
1、深圳 823833.83 23.42 2、上海 597367.18 16.98
3、广州 271807.68 7.73 4、杭州 207377.43 5.9
5、成都 199430.27 5.67 6、北京 170667.08 4.85
7、苏州 148190.76 4.21 8、东莞 146222.19 4.16
9、佛山 137706.1 3.91 10、大连 134890.39 3.83
11、武汉 112448.09 3.2 12、无锡 102627.18 2.92
13、厦门 78901.94 2.24 14、天津 69683.85 1.98
15、珠海 60742.05 1.73 16、青岛 47027.81 1.34
17、沈阳 46125.36 1.31 18、南昌 37269.86 1.06
19、中山 31298.41 0.89 20、长春 31191.61 0.89
21、长沙 30236.31 0.86 22、镇江 12549.69 0.36
23、鞍山 11231.03 0.32 24、南京 8691.6 0.25

分析：
1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：40.4；43.46；16.14。三类城市的个数分别为：2；9；13。
2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐患，就是对大城市的过度依赖性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个