漫谈房地产条幅广告
说起条幅广告，它作为户外广告的一种形式，深受地产商们喜爱。深圳大大小小的楼盘，基本都挂有广告条幅。那么，深圳的广告条幅有哪些种类，条幅的作用又有哪些呢？
一、深圳广告条幅的种类：
按照不同的分类标准，可以将条幅广告分为很多种类别。笔者只是从一个较能体现操作性的角度进行的分类。条幅广告主要有以下几类：
A、 纯标识性条幅。
所谓纯标识性条幅，是指那些只写出楼盘名称、电话号码等内容的广告条幅。如：“海悦华城”、“中海华庭”、“皇家翠苑，维时地产”等等。严格地说，这些条幅表达的内容只是广告的“随文”，而没有标题、正文、广告语。其作用一般是用于指示消费者知道该楼盘名称和方位。其效果只能增加告知率，不能增加理解率。
B、 卖点述求条幅。
所谓卖点性条幅，是指那些为突出差异性，将自己最得意的卖点制成条幅，宣扬于大众。如：“江苏大厦——办公经典，网络时代”、“共和世家——一分钟中心区，150米地铁站”，“福雅园——地铁上盖”等等。这类条幅是为了综合地增加告知率、理解率乃至偏爱率。一般卖点述求广告已经包括了纯粹标识性广告的所有内容。
C、 促销宣传条幅
在很多楼盘的条幅广告中，有诸如“保留单位一次推出”、“金海燕花园——首期一成，6万元，轻松入住，电话***”“起价仅1.8万，月供800元起”、“18套单位送装修”等字样的的内容。这种具有阶段性特征、时效性较强，与楼盘内在质素无关的广告条幅，我们称之为促销宣传条幅。
D、 “草标式”宣告条幅
很多楼盘广告条幅中，除写上楼盘本身的标识以外，还写上“热销中”的字样。这既不是宣传卖点，也不是进行促销，只不过相当于古时候卖东西的要插一个草标一样，证明本楼盘正在发售，还有房号没有售完，仅此而已。
E、 其他条幅
有这样一些条幅广告，如金*燕花园曾经做过一个“欢度国庆”的条幅，香榭里花园做的“欢迎上级领导视察”条幅、很多花园的“提前封顶”、“样板房开放”、“隆重入伙”条幅等等，其目的都比前三种的销售色彩稍淡。属于另类。
二、条幅广告的作用
A、 作用之一：指示楼盘方位
发展商之所以悬挂条幅广告，是希望南来北往的消费者能注意到本楼盘的存在，进而对楼盘产生兴趣，前来参观。故而，条幅广告最基本的作用便是证明楼盘的存在：一则向过路人群告知本楼盘的位置，二则可以向那些慕名前来参观的消费者不断地指示方位，避免消费者盲目寻找。以笔者曾经做过的一个楼盘为例，当时设置的条幅广告没有向着大路，而是向着一竞争楼盘。凡走到竞争楼盘样板房看楼的客户，都能注视到这一条幅的存在，进而不请自来的到本楼盘参观，效果非常之好。由此可见，条幅的设置，不在于多，而在于让目标客户注意得到。
B、 作用之二：宣传卖点和促销措施。
无论世界怎么变，赢利的心不变。条幅广告作为一种广告形式，是为销售服务的。它和别的广告媒体相配合，宣传自身。因此，广告内容是很重要的内容。广告界集大成者大卫.奥格威说过，“真正决定消费者购买或是不购买的是你的广告内容而不是形式，你最主要的工作是决定你怎么来说明你的广告，承诺什么好处”。这一点，把条幅广告的宣传卖点和促销措施的作用刻画得淋漓尽致。
C、 作用之三：创造热销氛围
条幅广告有一特殊作用，是创造热销氛围。打出条幅广告的楼盘，能比较清晰地给客户“楼盘正在销售”的信息。象“热销中”就是这样直接创造热销氛围的条幅。其他种类的条幅，只要悬挂出来，也或多或少会有这样的作用。消费者知道，发展商一定是不会在已经完全卖出的楼盘上大做文章的，所以，只要有条幅，就会有空房未卖完。
D、 作用之四：庆贺、告知、装饰性作用
在楼盘条幅中，告知和庆贺样板房开放、封顶、验收、入伙的广告条幅也占了相当比例。这是发展商将楼盘销售分为几个节点，在这些节点来临的时候，推出一定的销售措施或宣传措施。为配合各种措施的进行，条幅广告被作为现场包装的重要组成部分，受到重视。应该说，条幅广告的这一作用是非常巨大的，但同时也是必须其他媒体配合的。
三、条幅广告的效果
A、 属于维持性的广告
凡是户外广告，如展板、条幅、灯箱、彩旗、气球，都属于维持性的广告。也就是说，它不能直接强烈地带给消费者购买冲动，但可以配合其他媒体进行有效的述求。尤其是位于现场的条幅广告，因其热烈火爆的现场气氛宣传，能使消费者产生一定的印象。整体来说，条幅广告是作用于消费者潜意识的，其激发需要一定的外力。如某人有了购房的愿望，看见户外条幅，才会走过来看一眼。
B、 指示性极强
深圳的楼盘广告以报纸为最主要媒体。报纸具有其他媒体不可比拟的很多优点。但在区位指示方面，报纸却永远不能给消费者以真实确切的指引。条幅广告可以弥补报纸广告的不足。当客户按照售楼小姐在电话的叮嘱，兴致勃勃地乘车前往楼盘现场，是条幅广告远远地指引客户前去楼盘工地。这时候，条幅和路旗灯箱一起，成了看楼路线中忠实的带路人。
C、 不可缺少的地盘形象工具
在地盘形象塑造中，条幅广告是不可缺少的重要工具。如果没有条幅广告，很多消费者在路过楼盘的时候甚至不知道这个楼盘是否在销售。同样，条幅广告的新旧程度，也代表了销售进度的好坏。深圳有一个楼盘，1998年国庆挂的条幅，到了99年国庆，条幅已经破烂不堪，还不取下来。这只能证明这一楼盘销售业绩差，管理人员工作散漫，消费者对这样的楼盘当然信心不足。
D、 传播面比较狭窄
条幅广告是固定在楼盘附近的。只有在楼盘附近无遮挡的地方，才能观看到条幅广告。因此，它不能随着象报纸广告那样，在不同的阅读人群中传递。另外，由于条幅是让人从远处观看的，条幅上能宣传的内容不能太多，否则难以让人看清，及产生强烈的印象。
E、 时效性差，灵活性不够
条幅的制作费用并不高，但属于维护起来比较麻烦的媒体。发展商不可能隔几天就换一次条幅，一般都希望条幅广告能保质几个月。这样，具有特别强的时效性的广告内容不适合制作条幅广告。比如“千禧夜晚会”，其实是不适合制作条幅的。等2000年元旦一过，这一条幅便毫无用处。其次，条幅制作时，需考虑政策的相对稳定性，如“首期一成”，在临近入伙时发展商取消了，这时候，首期一成的条幅就不应该再悬挂在那里了。
F、 受工程节点的限制较大
条幅广告要借助楼盘外墙才能悬挂，所以受到工程进度的限制。一般来讲，自楼盘出地面到建至5层（15米）时，都不适宜挂条幅。同样，有滑模的楼盘，很多条幅大小必须依据滑模大小而设置，并随之上升下降。最后，在楼盘入伙以后，原本带给消费者以信心的条幅广告反而变成了消费者的心头之恨。不信？业主一住进去，马上投诉你挡了他的窗户、条幅绳索刮坏了他的阳台。到这时，条幅广告就必须找个没阳台没窗户的僻静角落，慢慢展示去吧。那时的效果，一定大打折扣。
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