售楼部常见的不规范行为
目前，商品房市场竞争激烈，开发商在楼盘的建设和宣传上各出奇招：比建筑设计，中式、西式，各种个性化的建筑风格令人眼花缭乱；比建筑质量，实施令购房者解除后顾之忧的各种措施；比住宅环境，环保住宅，园林住宅，高尚住宅，江景、湖景、山景住宅，令人目不暇接；比设施配套，学校、肉菜市场、商场、超市、银行、邮局、运动场、园林绿化、智能化、信息网络、保安队伍一应俱全。同时，铺天盖地的商品房广告天花乱坠，惹人心动。不过，有不少开发商在全力施展楼盘销售竞争招数时，却忽视了销售的一些细节，功亏一篑，严重影响了销售。
没有悬挂预售许可证
政府规定，开发经营企业预售商品房，要向承购人出示《商品房预售许可证》。广州市则规定要将预售许可证正本挂在售楼部墙上，并要通过年检。日前在广州市近30个楼盘销售部，发现大部分没有挂出正本预售许可证，有的挂的是预售许可证复印件；有的则根本没有挂预售许可证，购房者问及才说出批准文号，是否经过年审却不得而知。在滨江东路某楼盘销售部，销售人员未能出示预售许可证，问及时才提供了一个1996年的批准文号。到行政主管部门去查，发现是没经过年审的过期批准文号。这种情况据说目前广州不少，使购房者望而却步。
没有出示“一证三书”
房地产开发项目竣工后，需综合验收合格后才能交付使用。商品房交付使用时，应提供商品住宅质量保证书和使用说明书。这是政府近年来反复强调的。广州市则规定《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》作为房屋交付使用的依据；实施前已交付使用的，开发商应于6个月内补办验收手续；交楼时，须同时向购房者提供《广州市商品住宅交楼书》，经市建委核验的《广州市商品住宅质量保证书、使用说明书》应放在交楼现场，以便业主查核。这是广州市商品房交楼时必须出示的“一证三书”规定。在广州市近10个现楼销售部，请售楼人员说出什么是“一证三书”，绝大多数都答不出，在售楼部也看不到“一证三书”。据了解，广州市目前只有130多个现楼销售楼盘取得《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这意味着不少现楼楼盘在销售时，仍存在没有开通永久水电，道路、消防、规划、绿化、物业管理、垃圾处理、邮电等还未完善的状况。
应缴税费数目多少不一
购房者最不明白的是应缴税费。本来这是政府有关部门统一规定的，但各个楼盘收的百分比不一样。契约印花税有楼价的0.03％、0.05％、0.5％的不同收费；交易管理费有楼价的0.1％、0.2％、0.3％、0.5％的不同收费；权证综合费有0.15％、0.2％、0.3％、0.35％、0.40％、0.50％的区别；有一家房地产开发商更提出一项0.20％的律师费，并特别指明是国内收费和并不包括银行按揭指定的各种收费。有1／10售楼部提出要向销售代理公司交纳综合服务费1500元、2000元不等的费用。有少数楼盘售楼部规定购房者签《认购书》后，加、减、改名和更换付款方式或更换物业时，交1000元、2000元、3000元、5000元不等的办公手续费，转名费则高达10000元；签《预售契约》后，作上述变动，是3000至5000元。政府统一规定的税费在不同开发商里，竟然出现如此多的标准，令不少购房者感到大大的疑惑，认为里面大有文章。至于购房请律师，有购房者说，要交0.20％律师费是谁请的律师呢？是开发商请的应由开发商来付。
值得注意的是百分之百的农村集资房冒充商品房销售，均请公证人员去公证，迷惑性很大，不少人因此投入了毕生积蓄以及借来的钱去买了这种房，而血本无归。上述情况令不少购房者望楼持币而不敢去购买指定要公证正规商品房。
此外，《广东省商品房预售管理条例》规定：预售人代预购人办理商品房房地产权证，预购人可以留15％的商品房价款，10％在竣工验收后，交付使用前支付，5％在预售人交付商品房房地产权证时支付。预购人自己办理房地产权证的，可留10％在预售人取得商品房确权书并将商品房交付使用时支付。但据了解，有不少开发商要求最后一期楼款仅5％，是在通知交楼7天内支付。这意味着可能会很长时间拿不到房地产权证。
看来，在激烈的市场竞争面前，各开发商应重视上述环节，严格依法办事，取信于社会，真正让购房者放心，才能使楼盘建设和宣传的招数收到更有效的销售效果，在竞争中立于不败之地。
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