2017年0102月华北区房地产市调报告中原

20--02月华北区房地产市调报告-中原

“十五条意见”促房市回暖，房价企稳
文/北京中原三级市场研究部
- 年1 月23 日，北京市建委联合九大相关部委针对《国务院办公厅关于促进房地产
市场健康发展的若干意见》（国办发［-］131 号），出台京建办［-］43 号文，提出十
五条促进房地产市场持续稳定健康发展意见。
对此，我认为这“十五条意见”涉及房产市场各个环节，从保民生、引导消费、优化环
境角度入手，调整产业结构。目前已建立完善房产市场体系，低端房产由政府通过保障性住
房解决，中端房产通过政府调控发展，高端房产通过市场自行调节，自主发展。“十五条意
见”可谓是一剂猛药，力顶房市快速回暖。如果市场参与各方政策执行到位，市场会向着良
好方向发展，并且短期内政府不会出台刺激楼市政策。
􀂋 深度优化二手交易环境，促市场回暖
1、宽松金融环境，利于个人购房
- 年12 月5 日中央经济工作会议结束时宣布，- 年货币政策从“稳健”转为“从
紧”， 主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制，以冷却大规模的投资，- 年
上调6 次存款准备金率，但进入下半年，受到金融危机的影响，我国经济增速下滑，为了促
进国民经济发展，金融政策从“从紧”状态有所放宽。而在- 年12 月10 日闭幕的中央
经济工作会议上明确，09 年要实行积极财政政策和宽松的货币政策。09 年宽松金融环境为
个人购房创造良好条件。
1）- 年10 月22 日财政部出台“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基
本生活”的十条保民生、促增长的措施。其中规定：金融机构对居民首次购买普通自住房和
改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍，最低首付
款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27 个百分点。
2）“十五条意见”中对改善型住房进行重新定义。加大对改善型住房消费的信贷支持力
度。对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照
执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率
等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
3）- 年内自9 月15 日开始不到百日，央行五次降息，目前五年以上基准利率为5.94
％，优惠利率按0.7 倍计算为4.16％，此时优惠利率已远低于- 年10 月29 日加息前的
利率（5.04％）水平。
2、购房低税收环境，降低入市门槛
北京二手房市场自- 年开始逐渐活跃起来，主要得益于- 年出台一系列针对二手
房的利好政策，如取消收益分成、土地出让金交费税率由3%下调到1%等政策。之后二手
房市场一路交投活跃。进入- 年，为了加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的
调控力度，房产税收进入收紧阶段，
自- 年6 月1 日起，对个人购买住房不足2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入
全额征收营业税；个人购买普通住房超过2 年(含2 年)转手交易的，销售时免征营业税；对
个人购买非普通住房超过2 年(含2 年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价
款后的差额征收营业税。- 年二手房价格、交易量双双攀升，为进一步抑制投机和投资
性购房需求，从-年６月１日起，对营业税征收时间由2 年延长至5 年。- 年8
月1 日起计征个人所得税，- 年12 月1 日起开征土地增值税。
但进入- 年，在金融危机重创下，北京二手房经历前所未有的低迷景象，成交量出
现八年来首降，同比下降26.66％，房价自7 月开始出现首降。为了刺激购房需求，政府出
台一系列降税减负政策，税收进入松绑阶段。如从08 年11 月1 日起，90 平及以下非普宅
契税降至1％，取消印花税、取消土地增值税。从11 月24 日开始，大幅放宽普宅标准，有
80％以上房屋处于普宅标准范围。另外，对于房屋交易过程中的税费重头营业税也出台放宽
减免政策，营业税免征期限从5 年缩至2 年，即自- 年1 月1 日至12 月31 日，个人转
让购买超过2 年（含2 年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买
该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2 年的住房，普通住房按其转让收入与购
买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。
另外，为了进一步鼓励改善型自住需求，政府出台“三个扩大”政策来降低改善型住房
业主换房的契税缴纳金额，在一定程度上支持消费者改善住房，从而促进京城存量房市场的
供给和需求增加，搞活整体房产交易市场。
扩大一：50％以上房屋可享受卖旧买新优惠
在- 年的“通知”中，差额征收契税的优惠仅限于出售公有住房的业主在一年内再
次购买商品房时享受。- 年春节前发布的“实施意见”中，将出售房产的业主范围扩大
到包含经济适用住房以及按照经济适用住房管理的危改回迁房、集资建房、安居房、康居房
的持有业主，而这五类业主与公房持有业主的六类住房业主占到北京市房屋持有总量的50%
以上，可以说，此次实施意见将契税优惠的受益业主范围进一步扩大，将在- 年更好的
拉动京城房产市场的内需。
扩大二：卖旧房60 万，购新房100 万，契税可节省9000 元
“实施意见”中明确表示六类住房家庭在将房产上市出售前后1 年内按照市场价购买
住房的业主，都可以享受差额征收契税的优惠。
下面以一个案例作比较，假设某公有住房业主在将其房产以60 万元售出后的一年内，
购入一套95 平方米，100 万元的普通住宅。如果在此次“实施意见”发布前，其购入新房
需缴纳契税100 万*1.5%=15000 元；而此次“实施意见”发布后，其只需要缴纳（100 万-60
万）*1.5%=6000 元。对于案例消费者而言，改善住房缴纳税费可以节省9000 元。因此，此
次政策的发布也将在一定程度上吸引更多的住房业主改善住房，进而拉动京城楼市内需。
扩大三：对于售、购房时间的认定范围扩大
“实施意见”中规定房产上市出售前后1 年内按照市场价购买住房的业主，都可以享
受差额征收契税的优惠，且时间的确定可按售房合同、购房合同、购房发票或准予入住证明
上注明的时间孰优的原则确定。因此，消费者可以选择享受优惠的认定时间来改善购房。比
如对购买期房来说，从签订购房合同到入住，一般需要超过一年的时间，如果按购房时间来
核算一年期限，则不能享受差额计征契税的优惠，但在“实施意见”中表明可以按准予入住
证明上注明的时间来核算时间，这无疑把上述类型期房也包括在改善换购房优惠范围内。这
也是符合市场实际发展趋势，体现政府人性化、积极促进民生的改善的战略发展思路。
3、放宽购房消费环境，扩大购房人群
自- 年开始，北京房地产市场化程度不断扩大。自- 年7 月15 日，北京市国土
资源和房屋管理局发布《关于外省市个人在京购房不再经审批的通知》，大大降低了外地人
在京买房的门槛，外省市人员可以仅凭身份证、暂住证购买商品房。这无疑是对购房人群的
重大扩充。另外，对于境外人士购房来说，也经历一个从限制到放开阶段。- 年1 月29
日出台《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔-〕103 号)，对境
外个人购房作出限制。境外人士购房从比例上来说，并不算太高，且境外人士购房基本是自
住，因此从国际化大都市、市场开放角度考虑，北京市建委出台政策，自- 年1 月1 日
至12 月31 日，放开对境外个人在京购房的限制。由此可见，消费者在京购非保障性住房无
限制，创造广阔消费环境，这也充分体现北京市场在以开放式胸怀发展，欢迎国内外人士来
京置业发展。
􀂋 鼓励和支持开发销售，促房市可持续发展
1、引导开发商快速销售，回笼资金，储备土地
对于开发商而言，金融危机严重影响一手房销售，使得部分开发企业陷入资金运转不畅
危机。为了让开发企业尽快摆脱这种困境，“十五条意见”中提出引导开发商积极应对市场
变化，以合理价格促进商品房销售，开展形式多样的购销服务活动，以最大限度地唤醒强劲
购房需求。另外，从房地产市场发展趋势来看，在2-3 年我们的存量房足可以支撑目前购房
需求，对于开发商来说，应将眼光放长远，积极销售目前商品房，快速回笼资金，以储备土
地，以进入下一轮开发销售中，以期谋得高额利润。
为了鼓励和支持开发商储备土地并开发销售，“十五条意见”从加大金融支持力度、加
大储备土地力度和土地开发期限等进行大力支持。金融支持方面，如落实住房公积金闲置资
金补充用于政策性住房建设和收购的试点工作。积极推进经适房等保障性住房开发贷款试
点，根据开发进度分阶段发放贷款。加大土地储备力度方面，如政府统一安排，加大联合储
备力度，允许滚动进行土地一级开发，分批次供地。另外，对于土地开发期限也给予放宽支
持。市国土管理部门可根据实际情况批准延期并公示，延期最长不超过6 个月。
通过上述对开发商的支持，鼓励开发商快速销售以回笼资金，尽快进入储备土地，促进
房地产市场的良性发展。
2、加大拆迁力度，拉动刚性需求
在金融危机影响下，消费者购房需求被极大抑制，如何拉动刚性需求显得置关重要。对
于开发商来说，应当从拆迁角度入手，拉动这部分刚性需求，投入到购房人群大军中。建议
开发商加快拆迁进程，加大实物安置力度，尽快将待拆迁土地纳入开发建设进程中。这一方
面是对被拆行人加大保护力度，另一方面，积极促进开发商项目流动起来，不要因为拆迁进
度影响项目开发进度，进而影响公司正常运营发展。
综上所述，金融危机使很多投资者变卖资产为现金存入银行，但目前银行存款利息很低，
等于没有，这又使得投资者感到持有现金并非最优方式，开始有购房的意愿。而“十五条意
见”的出台无疑为房产市场回暖起到助推作用，对自