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综合工作手册

一、接管验收规定

1.职责

1.1公司总经理任命市场处牵头组建物业验收小组和物业管理处。

1.2物业验收小组：负责物业接管验收中的资料验收和设备系统及配套设施的验收，并指导及配合物业管理处完成岗位和责任交接工作。

1.3物业管理处：在物业验收小组完成资料交接后，在其指导下按照物业管理方案，组织各岗位人员熟悉环境及设备，按规定步骤与移交方逐项接受其管理岗位及责任。

2.工作程序

2.1物业验收小组成立

2.1.1当公司承接新的物业管理项目时，由公司总经理确定成立物业验收小组。根据物业情况选择下述专业人员：电梯专业、空调专业、消防专业、强弱电专业、发配电专业、给排水专业、其他相关专业。

2.1.2物业验收计划的制定

物业验收小组会同物业管理处，根据的要求制定相应《物业验收计划》，在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员。验收计划应由验收小组组长审核，并报总经理批准。

2.2资料的接管验收

物业验收小组会同物业管理处按验收计划进行资料的接管验收，认真审查验收移交方提供的产权资料和技术资料，并记录在《验收交接记录》中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记录备查。

2.3物业的预验收

2.3.1物业验收小组分专业系统，按验收计划要求依据涉及图纸进行预验收。

2.3.2验收小组依据《房屋接管验收标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂，并清点数量。

2.3.3在预验收中检查出不合格源，提出书面的《房屋、设备、设施整改报告》，返回给移交单位，由移交单位或工程施工单位进行整改。

2.3.4对预验收的单独设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的指标，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试。

2.4物业的验收

2.4.1在预验收的《房屋、设备、设施整改报告》落实实施后，物业验收小组进行验证，并在《房屋、设备、设施整改报告》中记录结果。整改合格后，按验收计划进行正式的物业验收。

2.4.2在楼宇的实物验收，按验收计划要求进行，做到三符合。一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果记录在《房屋、设备、设施整改报告》中。

2.5岗位移交

在完成资料交接和现场验收后，物业管理处各岗位人员进驻岗位，配合移交方岗位人员一起履行运行职责，此期间不承担管理责任，仅作为责任移交过程。

各岗位移交最高时限：电梯1周、中央空调2周、消防1周、监控1周、配电2周、给排水1周、供气0.5周、其余岗位0.5周。

2.6责任移交

在岗位移交完成后，移交方人员撤离现场，全部管理责任由物业管理处负责。至此，物业接收过程完成，物业管理处出具验收总结，物业管理进入日常阶段。

2.7验收后的工作

2.7.1各专业工种根据验收后的情况，填写《验收交接记录》。

2.7.2物业验收小组根据单项《验收交接记录》，作出综合性验收评定，并将验收报告呈交公司总经理。

2.7.3公司总经理代表物业验收的接收单位，同物业的移交单位办理相关的手续等存档。

2.7.4物业验收小组收集验收的各种资料及报告，并将经开发商、施工单位、施工监理单位、管理公司等单位签字生效的全部资料报告存档。

3.相关文件

3.1房屋接管验收标准

4.质量记录

4.1验收交接记录                  C7.5.1-5.1-A

4.2房屋、设备、设施整改报告      C7.5.1-5.2-A

房屋、设备、设施整改报告

C7.5.1-5.2-A

栋号：                                验收时间：           

   编号

   项目名称

存在问题简述

   备  注

验收人：                       移交人：

验收交接记录

C7.5.1-5.1-A

   编号

交接记录

   备  注

验收人：                          移交人：

二、收费管理规定

1.职责范围

1.1收费员负责各项费用的收取，并在费用收齐后的三日内上交公司财务部门。

1.2综合组主管负责对有偿会务服务进行计费；维修人员负责对有偿维修服务进行计费；保洁组主管负责对有偿保洁服务进行计费。

1.3管理处主任负责对有偿服务收费进行审核。

2.工作程序

2.1办公楼的物业管理费、车辆管理费、有偿服务费、水电供暖费等按月收取。每月10至15日为收费日，收费员须在每月10日前后上门向每位业主发放收费通知书，并提醒业主在15日前交费。为方便业主，所有收费应集中一次进行。

2.2住宅小区的物业管理费、水电费、车辆管理费、有偿维修费等按季度收取。每季度的第一个月收取上季度的所有费用，收取日为该月的10至30日，收费员负责于10日前后在小区公告栏发布收费通知，并上门收费。

2.3收费员应在发布收费通知前按照物业管理费、车辆管理费收费标准，工程维修组提供的水电、供暖费抄记数据，综合组、工程维修组、保洁组提供的有偿服务费清单等准确计算每户业主的应收费用。

2.4对逾期不交纳各项费用的业主（使用人），收费员负责先发放催缴通知单，再根据有关规定处理。

3.质量记录：

3.1《物业管理费一览表》             C7.5.1-5.3-A 

3.2《自来水费分摊明细表》           C7.5.1-5.4-A 

3.3《电费分摊明细表》               C7.5.1-5.5-A

3.4《供暖燃油费分摊明细表》         C7.5.1-5.6-A

3.5《自来水缴费通知单》             C7.5.1-5.22-A

3.6《公用电摊费缴费单》             C7.5.1-5.23-A

自来水缴费通知单

C7.5.1-5.22-A

                                       年    月    日

房    号

户主姓名

水费单价

          元/度

收费金额

上月抄表数

本月抄表数

实 用 数

                             经办人：

公用电摊费缴费单

C7.5.1-5.23-A

年    月    日

房 号

业主姓名

面 积

单    价

           元/平方米

收 费

金 额

备 注

                         收款人：

三、入住管理规定

1、写字楼入住管理规定

1.职责范围

入住管理工作由管理处的综合组主管实施。

2.工作程序

2.1凭开发单位签发的“业主入住通知”向开发单位领取入住单元的钥匙；

2.2向业主介绍大厦情况并发放《写字楼物业管理规定》、《入住登记表》和《业主装修守则》；

2.3与业主签订《》并向业主移交钥匙；

2.4在业主完成装修，正式入住办公的当天，向业主赠送庆贺花篮，并在一楼大堂显著位置设立欢迎水牌。

3.质量记录：

3.1《入住登记表》       C7.5.1-5.7-A

入住登记表        

C7.5.1-5.7-A

楼    座

单位名称

负责人姓名/身份证号码

联系人姓名/联系电话

常驻办公人数

办公时间

正式入住时间

备   注

注：若业主在双休日或下午18：00-次日8：00之间仍需办公，请在办公时间中予以说明。若业主有其它的特殊要求，请在备注栏中说明。

2、住宅小区入住管理规定

1.职责范围：

管理处综合组主管负责办理入住手续时的资料发放与保管、交费、钥匙发放工作；工程组主管负责房屋验证工作；在装潢结束后工程组主管会同维修中心人员进行验房工作。

2.入住流程：

房屋验证     资料发放与保管     交费     锁匙发放     验房

2.1房屋验证

2.1.1房地产公司销售部门商品房入住通知单原件和《住宅移交手续》一份；

2.1.2工程组主管负责陪同业主检查房屋，并填写《室内设施验收表》。

2.2资料发放与保管

2.2.1发放给业主保存的资料：

A、业主公约；

B、致业主一封信；

C、煤气使用常识；

2.2.2发给业主填写并返回管理处的资料：

A、《》；

B、《房屋装修联系表》；

C、《入住登记表》；

D、《住户装潢协议书》；

E、《装潢施工安全保证责任书》；

2.3交费

2.3.1装潢保证金：

A、时间：办理入住手续时交纳；

B、标准：按《南京市物业管理收费办法》执行；

C、退款：住户装修完毕，经公司维修人员检验合格签字后可办理退款手续；

2.3.2物业管理费：

A、时间：办理入住手续时间若在当月15日前（含15日），收取全月物业管理费；当月15号后计收半月物业管理费；

B、标准：住户购房面积×政府批准的单位价格；

2.3.3共用部分水电分摊费：

A、时间：办理入住手续时交纳；

B、标准：以实际发生额分摊；

2.3.4垃圾清运费：

A、时间：办理入住手续时交纳；

B、标准：按《南京市物业管理收费办法》执行；

2.3.5水费押金：

A、时间：办理入住手续时交纳；

B、标准：按三口之家，年平均三个月测算，每户 100 元；

C、退款：自装修结束后，经管理人员审核后，住户凭押金收据到管理处办理退款手续（前提：无拖欠水费）；

2.3.6装潢工人办理临时出入证：

A、时间：装潢工人进场时；

B、标准：工本费   元，押金    元；

C、退款：自完工结束正式离开时，办理退款手续；

2.3.7其他：开发商未配套，根据住户需要，由住户付款，管理处统一组织施工的项目如下：

A、阳台统一封闭铝合金窗；

B、阳台统一安装防盗网和防盗窗；

C、信箱；

B、室外空调架；

2.4钥匙发放

    2.4.1在办理完上述手续后向业主发放房间钥匙、电子对讲门钥匙、电表箱钥匙等；

2.5验房

  工程组主管会同维修中心人员检查后填写《房屋验收表》；

3.质量记录

3.1《住宅小区入住登记表》         C7.5.1-5.8-A

住宅小区入住登记表

C7.5.1-5.8-A

幢号：                                        房号：

   业主

   姓名

   性别

   出生

   日期

   籍贯

   身份证

   号码

联系

电话

   照

   片

入

住

人

员

简

况

    姓  名

    性  别

出生日期

籍  贯

与业主关系

身份证号码

    常  住

    暂  住

备  注

   照   片

四、装修管理规定

1、写字楼装修管理规定

1.职责范围：

1.1物业管理处综合组主管负责办理装修申请手续，核收应缴费用，并对装修过程进行监督，在装修完成后会同工程组主管进行装修验收。

1.2工程组负责对水电线路、设施、消防设备进行监督、检查。

1.3安保组负责装修施工中的治安巡逻、监督和报告。

2.工作程序：

2.1在业主办理入住手续的同时，综合组主管向业主发放《业主装修守则》和《房屋装修申请表》，并提醒业主在装修开工前一周向物业管理处提交；

A详细填写《房屋装修申请表》；

B完整的装修设计方案；

C装修施工单位的施工资质；

2.2管理处须在接到上述材料后一周内，对业主的装修方案审核完毕。若装修方案必须修改，则业主重新递交的方案仍按原规定程序进行；

2.3在管理处对装修方案审核批准后，应通知业主和装修施工负责人在装修开工前一起到物业管理处办理《装修许可证》和《装修人员出入证》，并按有关规定缴纳装修押金、管理费及电梯使用费；

2.4在装修开始前，工程组应上门向施工单位说明水电线路、消防设备、电器设施等详细位置、防护措施、注意事项，并向施工单位提供有关图纸；

2.5装修期间，安保组巡逻人员应每天去施工现场对装修工作进行检查监督，并将处理结果填写在《安保交接班记录》中，对不符和规定的行为及时予以制止、纠正；

2.6装修完成后，综合组会同工程组上门检查验收，并填写《装修验收表》，若没有违反《业主装修守则》或擅自更改装修方案及破坏有关线路、设施、设备，则退还全部装修押金。

3.质量记录：

3.1《房屋装修申请表》    C7.5.1-5.9-A

3.2《装修验收表》        C7.5.1-5.10-A

房屋装修申请表

C7.5.1-5.9-A

单位：

楼座：

电话：

联系人：

建筑面积：

装修押金：          元

装

管

装 修 验 收 表

C7.5.1-5.10-A

业主姓名

楼层

楼座

施工队负责人姓名

  验收时间

初验情况：

业主签名：          日期：

施工队负责人：      日期：

验收人：            日期：

正式验收情况：

业主签名：          日期：

施工队负责人：      日期：

验收人：            日期：

  备

注

2、住宅小区装修管理规定

1.职责范围：

1.1管理处综合组主管负责办理装修申请手续，核收应缴费用;

1.2工程组负责对水电线路、设施、消防设备进行检查,并对装修过程进行监督；在装修完成后会同工程组主管进行装修验收；

1.3安保组负责装修施工中的治安巡逻、监督和报告.

2.工作程序：

2.1在业主办理入住手续时，管理处综合组主管按照《收费管理办法》收缴相关费用及押金，并办理装修人员出入证，做好《装修人员办、退证记录》。

2.2装修期间，管理处工程组人员应每天去施工现场对装修工作进行检查监督，对不符合规定的行为及时予以制止、纠正，并负责对纠正效果的验证、记录，发现问题及时做好《装修检查记录》。

2.3安保组人员每日对装修现场进行巡查，发现问题及时记录在《安保交接班记录》中。

2.4装修完成后，管理处工程组主管会同维修中心人员上门检查验收，若没有违反双方所签协议及合同，管理处综合组人员退还全部装修押金，并做好《装修保证金收、退记录》。

3.室内装修管理规定：

3.1业主及装修施工队必须按《物业管理合约》、《住户装潢协议书》、《装潢施工安全保证责任书》操作。

3.2施工时间上午7:00—11:30,下午2:00—9:00。

3.3装修人员进入小区必须出示“装修出入证”。

3.4装修人员必须文明施工,安全用电。不得将水泥沙浆、油漆、橡胶水倒入地漏、马桶、水池内。

3.5建筑垃圾必须袋装化及时清出楼内，堆放在指定地点，做到定时清运，不准放在走廊及公共部位.

4.质量记录：

4.1《房屋装修申请表》             C7.5.1-5.11-A

4.2《装修验收表》                 C7.5.1-5.12-A

4.3《装修检查记录》               C7.5.1-5.13-A

4.4《装修保证金收、退记录》       C7.5.1-5.14-A

4.5《装修人员办、退证记录》       C7.5.1-5.15-A

房屋装修申请表

C7.5.1-5.11-A

住户姓名

   住  址

 幢    层（单元）   号

装修时间

  装修范围

  装修

面积

装修项目及标准：

请仔细阅读《江苏长江物业管理有限公司住宅小区装修管理规定》，并签字认可。

住户签字：

                                            年   月   日

施工队伍

名称

   施工

   人数

施工负责

   人签字

管处理意见：

主  管：

                                              年   月    日

装 修 验 收 表

C7.5.1-5.12-A

业主姓名

幢     层（单元）    号

施工队负责人姓名

   验收时间

初验情况：

业主签名：           日期：

施工队负责人：       日期：

验收人：             日期：

正式验收情况：

业主签名：           日期：

施工队负责人：       日期：

验收人：             日期：

备

注

装修检查记录

C7.5.1-5.13-A

    日  期

装   修   情   况

  记录人

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

装修保证金收、退记录

C7.5.1-5.14-A

日 期

房 号

   姓 名

   实收金额

  退发情况

 备  注

装修人员办、退证记录

C7.5.1-5.15-A

业主

房号

办证人

姓  名

身份证号码

办证

日期

实收

押金

退证

日期

实退

押金

办证人

签  字

五、邮件收发制度

1、    写字楼邮件收发制度

1.职责范围

1.1管理处在楼内适当位置为所有业主统一设置邮件箱。

1.2所有外订邮件、报刊杂志均由物业管理处统一对外接收，并负责分发到相应的邮箱。需要由业主签收的邮件，也由管理处专设的收发员接受后，再送业主签收。

1.3在正常工作日，每天上午送达的邮件、报刊杂志应在10：30分前分发完毕。

1.4在双休日及法定假日，一概不收发邮件及报刊杂志，双休日的邮件及报刊、杂志周一收发。法定节假日的邮件、报刊杂志上班后第一天收发。

1.5管理处综合组收发员负责邮件及报刊杂志的收发工作。邮件的接收、分发都必须分类仔细登记，特快专递、包裹、挂号信等由业主亲自签收。收发员要保证送到写字楼的所有邮件及报刊杂志不破、不损、不少，及时送达业主。

2.质量记录：

2.1《收发记录本》           C7.5.1-5.17-A

2、         住宅小区邮件收发制度

1.职责范围

1.1管理处综合组人员负责年末或年初为业主提供杂志信息，按时收缴年度杂志费。

1.2管理处综合组人员在为业主办理订购手续时，须认真填写《报刊订购记录》，以备查阅。

1.3管理处综合组人员应主动和邮局保持联系，如遇缺少或漏发等情况及时协调解决。

1.4安保组当班安保人员在收到邮件时，须及时清点并认真准确地将信件、报刊分拣后投入信箱。

1.5安保组当班安保人员对重要信件、刊物或贵重物品，须在24小时内送交业主，填写《贵重物品收发登记》，并请业主签字。

1.6安保组安保人员在班期间应保证业主的邮件无遗失、无破损、无污迹。

2.质量记录：

2.1《报刊订购记录》            C7.5.1-5.18-A

2.2《贵重物品收发登记》        C7.5.1-5.19-A

收  发  记  录

C7.5.1-5.17-A                                  NO.

日 期

始 发 地

单  位

收件人

收件人签名

报刊订购记录

 C7.5.1-5.18-A                                    年    月

  日期

 房号

   姓名

刊物名称

订购时间

备注

贵重物品收发登记

C7.5.1-5.19-A

 日期

 住户房号

物品名称

  业主签字

备  注

六、业主档案资料管理规定

1.职责范围

1.1管理处综合组人员负责档案资料的收集、整理、归档和保管。

1.2档案的文件材料，必须字迹清楚、真实、齐全。

1.3业主资料要及时归档，归档时要注意整齐，层次分明，便于快速查找，不得零散堆放，也不得随意丢失。

1.4业主档案的内容包括：业主入住登记表、房屋装修联系表、装潢施工安全保证责任书、室内设施验收表、住户装潢协议书、、住宅移交手续。

1.5档案资料属于保密文件，应妥善保管，不准散播其内容，不准给未经领导批准的人员翻阅，不准复印。

1.6未经领导同意不得擅自将业主档案调出，如遇特殊情况调出，须填写《档案资料调出登记》，并督促借调人及时归还。

1.7档案的管理环境必须做到“三防”即：防火、防潮、防变质。

1.8日常档案资料检查中发现破损现象应立即修复。

2.质量记录：

2.1《档案资料调出登记》        C7.5.1-5.20-A

档案资料借用登记

C7.5.1-5.20-A

   借调日期

  档 案 名 称

   借用人

   经手人

   归还日期

  备  注

七、社区文化管理规定

1.目的

    通过开展丰富多彩的社区文化活动，提升业主的生活质量和居住区域的文化层次，以加强业主对物业管理服务的满意度和认同感。

2.职责范围

   社区文化活动由管理处综合组负责开展并记录。

3.工作程序

3.1管理处综合组在平时要每天向业主开放现有的文体设施，如乒乓球台、健身房、棋牌室等；

3.2每年为业主组织一次专项文化活动，如旅游、体育棋牌赛、儿童绘画、音乐比赛、家庭趣味竞赛等，并将活动情况向全体业主公告。

3.3以上活动由管理处综合组负责策划，并由其负责事后总结和记录。

4.质量记录：

4.1《社区文化活动记录本》   C7.5.1-5.21-A

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