教你如何买到自己称心如意的房子

第7招：保温不好墙滴水

冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。

 第8招：大开龙头查漏堵

上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

 第9招：暖气支管有坡度

暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。

 第10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。

第11招：拉闸断电不可少

电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路。

 第12招：保险插座护幼童

为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

 第13招：卫生间插座规矩多

卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座。

 第14招：厨卫紧临通风道

厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。

 第15招：开关接口拉一拉

检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：

第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；

第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；

第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；

第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

律师指点 室内空气不合格也可拒绝收房

大成律师事务所吴建中律师告诉记者，在收房过程中，如发现房屋质量问题，应分别情况作不同的处理。如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的，业主有权拒绝收房，并要求开发商退房并赔偿损失。

而其他质量问题的处理方式，一般在合同中均有约定，大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种。如果在购房时选择了后者，则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只能在收房后要求开发商进行修复。

此类质量问题又可分为两种，一是不影响装修施工或入住的一般性质量问题，二是影响装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等。无论何种情况，业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时，把需要修复的质量问题确认下来，并明确修复的期限。由于集中交房期间问题比较多，业主要主动地多与开发商、物业联系，督促其尽快修复，不要等待。

对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复，给业主造成损失的，业主有权依法索赔，但要注意搜集和保留好证据。此外，对于较严重的问题，业主可以要求在修复前先制定修复方案，并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。

贴心提醒 新房保修期从交付之日起计算

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。并且，《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。另外，住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。

住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期

1.屋面防水3年；

2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

4.地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

5.门窗翘裂、五金件损坏1年；

6.管道堵塞2个月；

7.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

8.卫生洁具1年；

9.灯具、电器开关6个月；

10.其他部位、部件保修期，由房地产开发企业与用户自行约定。

备注：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

怎样认定房屋质量不合格

根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。

主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。

所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。

专家从房屋质量、公共设施、材料等谈验房

商品房质量是当前投诉较多的纠纷。为帮助消费者顺利收楼，给大家讲讲收房的要点。　　

免除收房伤痛从签合同开始　　

为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。　　

签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间，收楼程序(如先验楼，无异议后再收等)；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、厨厕等等)，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦。　　

切记查看“三书一证一表”　　

“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。　　

根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。　　

业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署人住单，收楼。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。　　

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