物业管理程序文件－－－－物业接管入伙控制程序

1．0目的

加强物业综合验收和交接管理，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准。通过对业主（住户）入住过程的控制，使入伙工作顺利进行，从而更好地服务业主、方便业主。

2．0 范围

　　 适用于管理项目的物业接管验收及所有新接楼宇入伙过程的管理。

3．0 职责

3．1公司领导负责组建新管理处，确定主任、副主任人选。

3．2工程部负责物业产权资料、技术资料、房屋建筑、机电设备、给排水系统、土建及附属工程等方面的综合验收。

3．3 清洁绿化部负责项目绿化的接管验收工作。

3．4 管理处负责配合工程部的验收工作，落实物业入伙准备与筹备工作。

3．5各部门配合管理处做好入伙工作。

4．0程序

4．1接管验收条件

4.1.1物业楼宇竣工经政府有关单位验收全部合格的基础上，并且附属设备已完全能正常使用，房屋编号已得认可等，物业公司代表全体业主以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

4．2接管验收程序

4.2.1工程部组织相关部门，分别与发展商确定验收日期后，组成发展商、物业公司、施工单位三方联合小组。验收记录单上应有三方人员签名，验收记录单一式三联，三方各执一份。

4.2.2工程部向发展商索要以下资料：

1）产权及技术资料；

2）政府竣工验收合格资料；

3）水、电、气供应合同；

具体资料详见《楼宇接管入伙工作手册》。

4.2.3验收小组分组对楼宇建筑、绿化、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程进行验收。

4.2.4对新接楼宇，工程部应逐间房屋进行查验，并对如窗户、玻璃、台面、猫眼、地漏等所有附属物进行验收。

4.2.5对所有工程系统技术，均应将其参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应，并进行验收。

4.2.6对以上验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录。必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不予签字接管。以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。

4.2.7 绿化方面的验收，由清洁绿化部负责，在获得有关资料后，做好验收记录。

4．3验收中发现问题的处理

4.3.1接管验收对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题逐一列明，要求建设单位承诺在一定的限期内整改。

4.3.2对验收中发现的非结构性问题，验收组应在两天内提交发展商，发展商整改完毕后，另行复验，直至合格为止。

4.3.3对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。由建设单位采取有效措施进行整改合格要求后，商定时间再验收。并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。

4.3.4对不具备使用功能问题的处理（如水电未接通），工程部应督促发展商抓紧解 
决，符合验收条件后再行组织验收。

4．4 业主的验收

4.4.1 业主在装修前应对房间进行验收，对业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商，由承建商负责整改，验收记录管理处应留底，且业主的接管验收记录中所有的问题均应有处理结果的记录。

4.4.2对已入伙楼宇的验收，应成立物业发展商（业主委员会）、原物业公司、我司联合验收小组，除已入住房间无须验收，其余验收程序相同于新楼宇接管验收程序。

4.4.3设备设施未验收期间或入伙保修一年期间，管理处如发现设备设施有任何不妥之处，应及时填写《工程质量问题处理单》和《设备故障转呈单》并转交给发展商和相关单位。如需发函给发展商或有关单位，管理处应使用公司统一信纸，并将发函相关信息登记在《转交发展商函件清单》中。

4.4.4 管理处应对相关整改情况进行跟踪处理，直到解决为止。

4．5物业入伙

4.5.1组建新管理处

1）新的管理处应于确定入伙前三个月成立，人力资源部按定编人数配齐管理处各类人员。

2）相关管理处负责健全规章制度，由该项目负责人编写《入伙方案》，经审批后执行。

3）管理处要加强员工应知应会的培训。

4）管理处要做好日常管理运作的物料（工具、消耗品、备用件、办公用品等）准备。

5）开展入伙前动员工作。

4.5.2物业的清洁“开荒”：物业接管验收之后，对物业内外全面、彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所有者。

1）物业内外建筑垃圾的清运。

2）对玻璃、地面、墙面等处灰尘、污垢的清除。

3）对公用部位（楼梯、电梯、厕所、荼水间等）、办公房以及设施的清扫。

4）各种指示牌的清洁， 大理石的清洗、打蜡磨光。

4.5.3入伙资料的准备

1）入伙通知书、手续书；                         

2）业主公约、住户手册及装修相关资料；

3）收楼须知、缴款通知书；                       

4）用户登记表、验房（铺）书；

5）楼宇交接书及其它文件。

4.5.4入伙日筹备工作

1）物业的清洁：入伙日之前，须再次清洁，清除脏污现象，要达到窗明几净的标准。

2）物业的装饰：物业正式入伙时期，物业需要精 
心布置和进行适当的装饰。

3）设备的试运行：管理处在入伙之前要对设备进行连续运作检验，各设备系统必须处于正常的工作状态，照明、空调、电梯、给排水、消防报警等系统的正常运作，发现有异常应及时修理，确保性能过关。

4．6入伙程序

1）核收由发展商签名、盖章的交房手续书。

2）核收房屋预售合同。

1） 核收承办人身份证复印件或法人授权书。

4.6.1办入伙手续，管理处应与发展商协商好，实行一条龙服务。

2） 发放入伙资料，应清楚、有序，并做好记录。

5）入伙手续不完整不进行以下手续。

4.6.2管理处负责将接管的物业在业主同意验收后转交给业主，并记录相关业主收房意见。

1）管理处派人陪同业主验房，由业主确认物业质量问题和水、电、气表底数并核收归档。

2）管理处填写相关验收记录并将相关缺陷情况说明，由业主签字确认。

3）将验房存在的问题报发展商，并让其签收，确定解决时间，未能解决，催办至解决。

4）业主收房后应向其介绍公司概况和管理服务项目及收费标准等基本情况。

5）承办人填写《收房书》和业主/用户登记表。

4.6.4签认

1）管理处与业主签《业主公约》。

2）业主同意装修管理规定。

3） 未签认的应回收楼书，确认承办人已在其上签名，回收业主登记表，给承办人开收条（证明已收到相关资料），填写交房登记表，整理资料归档。

4.6.5交费

1） 签认手续后业主需交首月管理费，并预交一个月管理费。

2）未交费的应回收楼书，确认承办人已在其上签名，回收业主登记表，给承办人开收条（证明已收到相关资料），填写交房登记表，整理资料归档。

4.6.6交钥匙

以上手续办完后，将钥匙交给业主并办出入证，发业主证。业主即可进行装修，详见《装修管理控制程序》。

5．0 相关文件与记录

WI/JG《接管、入伙手册》

 WI/ZX《装修管理控制程序》

QR-7.2.3-01《业主公约》

QR-7.2.3-02《住/用户手册》

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