前期物管三步曲

前期物管  该管则管
物管三步曲
成都市相关政策要求开发商在与购房者签订购房合同时，应同时签订前期物业管理服务协议。但“前期物管”究竟管什么？购房者却知之甚少，恐怕连一些发展商都不太清楚，为此记者采访另了几家再，欧姆感物管公司。据介绍，前期舞管将从规划和设计图纸审查开始。
1、施工阶段的管理顾问服务工作
这项服务在小区交付使用前提供给发展商参考，其主要功能为：
针对性地提出小区现存的会影响未来的管理问题，使发展商能有时间考虑增减设施，以减省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响实际关咯；在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基准和分摊原则，使日后管理运作能畅通。
2、工程方面
A、针对设计、建筑材料、公用设备及设施作出建议，使物业的各项设备功能符合国际管理水平。
B、评估影响物业管理运作及收费的因素。根据整体设计，选用材料，设施设备等，拟定物业管理收费标准。
C、评估小区规划设计及建设。从管理角度提出一切对日后物业管理有正面及直接影响的建议，如停车场出入口的位置、公共设备及电梯的设置位置等。从日后管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等，减少遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；站在使用者的角度对有关工程设备的选择提供意见；建议成品保护方案，减少因施工对材料可能造成的损害；物业公司工程人员提前熟悉楼宇中的各种设备和线路，保证楼宇的安全启用，正常运行；拟定物业的竣工验收后交付使用的程序，使小区业主能有序接收房屋，减少不必要争执。
D、评估各机电房的规划位置，建议小区内的配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等的适当位置，使日后管理能更为畅顺，节省资源，并拟出管理维修保养计划。
E、水电供应容量问题，在规划设计中，不仅要考虑地区人口的日常器具生活用水及用电，同时须考虑整个小区的公共照明用电、清洁、绿化用水的容量问题，避免管理费预算透支。
F、消防设备的设置。在建筑设计中，消防设备的配套须严格按国家有关规范要求，并应重视各种消防死角，建议在各消防死角预留位置并设置入口配合消防车行动。
３物业管理方面
Ａ、制定业主公约条约及管理守则，管理将作为公约条款的一部分。制定业主手册及装修流程守则给各业主，使业主提前对管理运作有充分了解。
Ｂ、配套设施的安排。以小区销售对象作为目标，在规划中考虑有关的生活配套设施，以便合理布置日后管理。
Ｃ、员工培训计划
物业管理是一项由人力作主导的服务行业，因此必须对担当第一线的管理人员，如销售、管理、保安、工程及会计人员等接受专业特定训练，训练除灌输现代化物业管理知识外，也应包括其它项目如领导才能或公共关系等课程。培训计划将为理论与实物并行，并配合适当的演习，是工作人员能熟习及实际体会突发事故的应变措施及程序。

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