创造核心管理成就卓越投资
01-24 00:32:34经营发展
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标签：经营发展规划,企业经营发展,银行经营发展纪实,http://www.duosi8.com
创造核心管理成就卓越投资,
四川新闻网-成都商报讯
春熙路的商业现状是百年商脉、西南至尊。第一商业广场因其处于核心商圈的核心位置，占尽春熙天时、地利、人和，一面市，就将形成成熟的商业口岸。尽管如此，第一商业广场的开发商秉着既要做好开发商更要做好服务商的理念，本着将第一商业广场打造为西部乃至全国室内步行街里程碑式作品的宏旨，还进一步为商家和投资客提供可信而稳妥的投资制胜秘笈。
制胜秘笈第一招
5年成行成市成熟的周期保障
作为国际成熟而在成都新兴的商业形式，第一商业广场认为有责任还投资者一个理性而成熟的投资模式。
5年的经营期对投资者和经营者来说是其商铺的黄金分割结点。首先，一个大的商业卖场，即或是其一开始定位明晰、招商成功、经营良性，都会在后期根据市场和自身产品的特征适时调整业态。5年过后，卖场从培育期步入成熟期，客户锁定、交易频繁、租赁稳定上扬，通过市场美誉形成品牌效应，铺面业主、经营户、消费者得其所、得其乐。
其次，一般铺面投资的银行按揭为五成五年和五成十年。基于此，每个投资者最担心的铺面经营有三点：能不能租出去？租什么价钱？租好久？很多社区铺面“天窗”一开就是一两年，莫说按揭供不起，就是人工费也喊恼火。更因为业态各自为政，市场混乱，想长治久安的坐收其利往往不可能。铺面与住宅投资最大的不同是：住宅虽然也有十年出租收回投资的，但因为房屋的成色、折旧、社区功能滞后等因素，收回投资后物业价值将大打折扣；而铺面收回投资后，因为稀缺和良性经营，升值可达数倍。投资者虽明白这点，但从现实立场来说，前五年能否稳定保障银行按揭的支付甚而有所盈余成为最大需求。第三是每个投资者都希望能背靠大树好乘凉，在相当长的时间里与实力强的开发商共进退。小到安全、保洁、机电维护，大到推广、招商、业态规划。有物业开发商凑一块总是好事。一保五年，何愁长不大。
所以，第一商业广场对所有铺面拥有者承诺了五年的市场“保育期”。为每个人量身订做了一套市场经济、刀剑无情下的金丝软甲。
制胜秘笈第二招
利益稳固的底线保障
其实，对于商业地产每年是否能达到开发商承诺的投资回报，已经成为一个非常敏感的话题。但是，第一商业广场的承诺却具有强有力的说服力和含金量。
首先，对于核心商圈的核心项目较之于周边副中心和社区商业而言，因为成熟性、成长性不同而有天壤之别。前者无需市场培养，租赁、销售、人脉等成熟稳定，其抗市场风险能力很强。
其次，是开发商会拿出一部分风险基金，考虑市场可能出现的前期免租期、空置期所带来的租赁空缺，进行拾漏补缺；同时，通过垂直调差和有效经营期调差，即利用开发商自有商业物业的租赁或经营收入和五年统一经营期里，通过租赁市场稳定的成长性所带来的租赁溢价来调整租赁结构，以达到回报的稳定成长。
第三是开发商会留出大量物业如车库、商场的大部分不对外销售。以抵御投资者的回报风险。加之第一商业广场的开发商是连续多年获得最守信誉企业称号的企业，其资金实力和市场占有等在川内开发企业中名列前茅。这些都会强有力地保障回报的客观真实和有效。
制胜秘笈第三招
每年
超过保底收入的7成
由投资者收获
铺面的业主往往面临这样一种两难境地。一方面想签一个长期的租赁合同，以保障在相当长时间下投资链不致断裂；另一方面又担心租金条件签死了，未来几年租金的市场增长自己享受不了。
以深圳中信城市广场和北京东方新天地为例，据调查显示，中信广场一到五楼铺面和店中铺近两年租金的增幅为60%，东方新天地一楼的租金更是从三年前的100多美元/平方米涨到200多美元/平方米，且都是100%的满租。对于一种成熟成功模式的商业卖场，成长性是必然的。在春熙路，就有很多铺面的业主把租赁期签得很长，让经营者通过炒租金、炒经营权而赚得盆满钵满的。这对铺面业主显然不公平。
如何能做到让投资者在整个环节上环环赚钱，使租金保底无量升级，赢取最大利润空间———这成为第一商业广场开发者致力的终极投资探索。第一商业广场通过国际专业顾问公司严格的统一管理，将卖场管理成熟成行成市后，运用合理的价格杠杆，最大化挖掘租赁价格潜力，并利用其产品的惟一性、权威性、排他性等特点，制定引导市场的新价格标杆，使其租金水平保持在一个较高的水准运行，甚至成为春熙铺面租赁体系的最高端和晴雨表。
这样，当统一卖场下的铺面租金整体上扬时，就有稳定并且客观的投资收益。这部分增值收益应回馈投资者而不是被经营者所占有。第一商业广场将高于固定回报收益的70%支付给投资者，让其充分享有统一管理带来的巨大增值，形成水涨船高的稳定而上升的卓越投资。采写焦健
背景
在成都，商业地产的急速发展还是近两年的事。从事商业地产的开发商多是从住宅开发商中走出来“升级换代”的。这就造成了在商业地产开发中烙上了很多住宅开发惯性的硬伤。比如建筑设计、公摊、公用部分处理、设施设备配套等，特别在对待销售和后期物业管理上，出现重大错位。这也是目前中国很多商业物业举步维艰的症结所在。开发商都有一句所谓的至理名言：现金为王。在这一理念的支配下，就出现了以下两种情形：一是在销售上随意承诺。具体表现为违背市场价值规律无原则地承诺高回报。二是卖完就脱手。在全国、在成都，因为开发商在后期商业和物业管理上的不作为导致的“商业百慕大”现象比比皆是。在商业物业和铺面经营中，最好不要抱无心插柳柳成荫的心态。辛勤耕耘才能泽被三代。这就对开发商的投资经营模式和后期商业物业管理提出了严峻挑战。
，创造核心管理成就卓越投资
四川新闻网-成都商报讯
春熙路的商业现状是百年商脉、西南至尊。第一商业广场因其处于核心商圈的核心位置，占尽春熙天时、地利、人和，一面市，就将形成成熟的商业口岸。尽管如此，第一商业广场的开发商秉着既要做好开发商更要做好服务商的理念，本着将第一商业广场打造为西部乃至全国室内步行街里程碑式作品的宏旨，还进一步为商家和投资客提供可信而稳妥的投资制胜秘笈。
制胜秘笈第一招
5年成行成市成熟的周期保障
作为国际成熟而在成都新兴的商业形式，第一商业广场认为有责任还投资者一个理性而成熟的投资模式。
5年的经营期对投资者和经营者来说是其商铺的黄金分割结点。首先，一个大的商业卖场，即或是其一开始定位明晰、招商成功、经营良性，都会在后期根据市场和自身产品的特征适时调整业态。5年过后，卖场从培育期步入成熟期，客户锁定、交易频繁、租赁稳定上扬，通过市场美誉形成品牌效应，铺面业主、经营户、消费者得其所、得其乐。
其次，一般铺面投资的银行按揭为五成五年和五成十年。基于此，每个投资者最担心的铺面经营有三点：能不能租出去？租什么价钱？租好久？很多社区铺面“天窗”一开就是一两年，莫说按揭供不起，就是人工费也喊恼火。更因为业态各自为政，市场混乱，想长治久安的坐收其利往往不可能。铺面与住宅投资最大的不同是：住宅虽然也有十年出租收回投资的，但因为房屋的成色、折旧、社区功能滞后等因素，收回投资后物业价值将大打折扣；而铺面收回投资后，因为稀缺和良性经营，升值可达数倍。投资者虽明白这点，但从现实立场来说，前五年能否稳定保障银行按揭的支付甚而有所盈余成为最大需求。第三是每个投资者都希望能背靠大树好乘凉，在相当长的时间里与实力强的开发商共进退。小到安全、保洁、机电维护，大到推广、招商、业态规划。有物业开发商凑一块总是好事。一保五年，何愁长不大。
所以，第一商业广场对所有铺面拥有者承诺了五年的市场“保育期”。为每个人量身订做了一套市场经济、刀剑无情下的金丝软甲。
制胜秘笈第二招
利益稳固的底线保障
其实，对于商业地产每年是否能达到开发商承诺的投资回报，已经成为一个非常敏感的话题。但是，第一商业广场的承诺却具有强有力的说服力和含金量。
首先，对于核心商圈的核心项目较之于周边副中心和社区商业而言，因为成熟性、成长性不同而有天壤之别。前者无需市场培养，租赁、销售、人脉等成熟稳定，其抗市场风险能力很强。
其次，是开发商会拿出一部分风险基金，考虑市场可能出现的前期免租期、空置期所带来的租赁空缺，进行拾漏补缺；同时，通过垂直调差和有效经营期调差，即利用开发商自有商业物业的租赁或经营收入和五年统一经营期里，通过租赁市场稳定的成长性所带来的租赁溢价来调整租赁结构，以达到回报的稳定成长。
第三是开发商会留出大量物业如车库、商场的大部分不对外销售。以抵御投资者的回报风险。加之第一商业广场的开发商是连续多年获得最守信誉企业称号的企业，其资金实力和市场占有等在川内开发企业中名列前茅。这些都会强有力地保障回报的客观真实和有效。
制胜秘笈第三招
每年
超过保底收入的7成
由投资者收获
铺面的业主往往面临这样一种两难境地。一方面想签一个长期的租赁合同，以保障在相当长时间下投资链不致断裂；另一方面又担心租金条件签死了，未来几年租金的市场增长自己享受不了。
以深圳中信城市广场和北京东方新天地为例，据调查显示，中信广场一到五楼铺面和店中铺近两年租金的增幅为60%，东方新天地一楼的租金更是从三年前的100多美元/平方米涨到200多美元/平方米，且都是100%的满租。对于一种成熟成功模式的商业卖场，成长性是必然的。在春熙路，就有很多铺面的业主把租赁期签得很长，让经营者通过炒租金、炒经营权而赚得盆满钵满的。这对铺面业主显然不公平。
如何能做到让投资者在整个环节上环环赚钱，使租金保底无量升级，赢取最大利润空间———这成为第一商业广场开发者致力的终极投资探索。第一商业广场通过国际专业顾问公司严格的统一管理，将卖场管理成熟成行成市后，运用合理的价格杠杆，最大化挖掘租赁价格潜力，并利用其产品的惟一性、权威性、排他性等特点，制定引导市场的新价格标杆，使其租金水平保持在一个较高的水准运行，甚至成为春熙铺面租赁体系的最高端和晴雨表。
这样，当统一卖场下的铺面租金整体上扬时，就有稳定并且客观的投资收益。这部分增值收益应回馈投资者而不是被经营者所占有。第一商业广场将高于固定回报收益的70%支付给投资者，让其充分享有统一管理带来的巨大增值，形成水涨船高的稳定而上升的卓越投资。采写焦健
背景
在成都，商业地产的急速发展还是近两年的事。从事商业地产的开发商多是从住宅开发商中走出来“升级换代”的。这就造成了在商业地产开发中烙上了很多住宅开发惯性的硬伤。比如建筑设计、公摊、公用部分处理、设施设备配套等，特别在对待销售和后期物业管理上，出现重大错位。这也是目前中国很多商业物业举步维艰的症结所在。开发商都有一句所谓的至理名言：现金为王。在这一理念的支配下，就出现了以下两种情形：一是在销售上随意承诺。具体表现为违背市场价值规律无原则地承诺高回报。二是卖完就脱手。在全国、在成都，因为开发商在后期商业和物业管理上的不作为导致的“商业百慕大”现象比比皆是。在商业物业和铺面经营中，最好不要抱无心插柳柳成荫的心态。辛勤耕耘才能泽被三代。这就对开发商的投资经营模式和后期商业物业管理提出了严峻挑战。
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