物业管理企业财务核算

物业管理企业财务核算

物业管理财务部门的基本职责一般有以下几个方面：
1、按照国家的有关法规，建立和健全内部各项财务管理制度。
2、制定年度财务预算，提供财务分析报告，协助领导搞好经营管理决策。
3、监督物业管理费的收缴和运用，抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。
4、编制记账凭证，及时记账，及时编报各种会计报表，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。
5、按照合同的要求，做好工程费用的拨付、结算等工作。
6、严格执行财务审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用。
7、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作。
8、税收的核算与申报。
9、银行账务往来的核对。
10、妥善管理会计账册档案，接受财税机关、主管部门和领导的检查与监督。

    物业管理的财务核算一般分成两部分，一部分为账务核算，另一部分为收费核算。
一、物业管理财务核算
物业公司的财务包括所管楼盘的物业管理财务核算及物业公司其他的经营的财务核算。为能清晰地反映所管楼盘及公司其他经营的情况，应该设置不同的账套进行核算。这里主要介绍属于物业管理的财务核算。
财政部1998年公布了《物业管理企业财务管理规定》，明确了物业管理财务管理包括代管理基金、成本和费用、营业收入及利润。
代管理基金主要是维修基金，作为企业长期负债管理。
成本和费用的核算是物业管理企业主要的核算内容。企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
广州市人民政府20xx年第2号令发布的《广州市物业管理办法》对物业管理服务成本核算包括的项目明确如下：
1、物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。
2、公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。
3、物业管理区域内公共秩序维护服务费。
4、园林绿地日常维护费，包括淋用水费。
5、环境卫生、除“四害”管理服务费。
6、用于物业管理的固定资产折旧费。
7、公用设施设备、部位及场地水电费。
8、建筑物公共设施保险费。
9、建筑物外观经常性清洗刷新费。
10、规定的费用。
公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。
物业管理公司的酬金，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。“
主营业务收入是指企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
物业管理收入将在收费核算中详细介绍。这里先介绍物业管理的支出。
物业管理的支出中属成本部分大体分为工程项目、物业管理项目、保安项目等；属管理费用部分主要为除上述部分之外的其他支出。
对物业管理中各种支出，审计、财务部门都必须加以审核，主要审核：
一、支出的项目有否预算；
二、如无预算有否专项审批；
三、属合同的项目付款日期和金额是否与合同规定的时间、金额相符；
四、发票、收据是否合法；
五、发票、收据的抬头有否错误；
六、发票上所盖的发票专用章是否与应付单位名称相符。
七、属购买物品的验收手续是否完全。
企业的财务部门不仅管钱，还要管物。所以对物资从申购、领用、保管、盘点到报废都必须加以管理。
物业公司尚有发展商移交的设备设施需要加以维护保养，个别设备需要更换时，其款项由物业公司在所收取的管理费内支付，但其资产却不进入物业公司或其代管的物业的账内。

二、物业管理收费核算
物业管理的收费主要为管理费及各种代收费用。各种代收费用包括公用水电费、自用电费、自用水费、自用煤气费等。
新租售或新解约退场的业主或租户的管理费及公用水电费的计算，其租售或退场时间往往不是整月的，就必须按天计算。由于月份有大有小，不同的月份每天的管理费、公用水电费就会有所不同，如按月份的天数计算，二月份一天的管理费或公用水电费会比每月有31天的月份多出11%。为使按天计算的管理费或公用水电费在不同的月份都能一致，应按下列公式计算：
月份管理费或公用水电费×12个月÷365天 = 日管理费或公用水电费
得出日管理费或公用水电费后再计算应收天数的管理费或公用水电费。
收费的程序一般是月前出单通知业主或租户，月末根据收取各项费用的金额计算各种费用（包括代收费用）的欠收金额。所管物业的范围较大时，每户业主或租户的收、欠金额不可能在账面反映，就必须通过报表来反映，也即以表代账。在此情况下，必须账面的应收、实收、欠收的总数与报表的总数相一致。这就需要每月进行核对平衡。
对未按期交纳管理费的业主或租户可按广州市人民政府20xx年第2号令发布的《广州市物业管理办法》第五十六条的规定：“业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定……”

上述的财务核算及收费核算，如所管的物业属单一楼宇的（单一为办公楼或住宅小区），收支都均不需要分摊。如所管理的物业并非单一办公楼或住宅小区，而属于综合性的物业，在收支方面都必须按楼宇进行分摊和核算。各种收入进入各个楼宇；各种支出中属专门为某一楼宇支付的款项进入该楼宇账内，如属综合性的支出，应按规定的分摊比例进行分摊。一般按各楼宇的面积及所收取的管理费单价计算各楼宇的应分摊比例。
为考核各部门的工作，在各项支出中尚需按部门进行核算，可以采用部门实际支出的费用与预算对比的办法进行考核。若当月实际与预算相差10%以上的，需由各部门检查原因，加以说明。

三、物业管理相关报表
会计报表是反映会计主体在一定时期的财务状况、经营成果和理财过程的书面文件。
1、会计报表的目的
（1）为投资者提供管理层履行受托责任状况－物业管理企业资本的保值、增值信息。
（2）债权人提供物业管理企业偿债能力的财务信息。
（3）为业主提供物业管理企业的管理服务效率及其履行物业管理服务合同状况的信息。
2、会计报表的种类
国家规定的会计报表有：
资产负债表：反映企业在某一特定时日（我国一般为12月31日）财务状况的会计报表；
损益表：反映企业在一定时期内（通常为一年）经营成果的报表；
现金流量表：以现金为基础编制的反映企业财务状况变动的报表。

资产负债表
（一）资产负责表的作用
1、向报表使用者提供企业某一日期资产的总额，表明企业所拥有或控制的经济资源，以及这些经济资源的分布和结构。
2、反映物业管理企业某一日期的债务总额以及结构，表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务。
3、反映企业某一日期所有者权益情况，表明管理者在企业资产中所占的份额，了解所有者权益的构成情况。
4、了解企业的支付能力、偿债能力以及财务实力，并可预测企业的财务发展趋势。
（二）资产负债表的结构
1、构成项目
（1） 资产
A、 流动资产： 货币资金、短期投资、应收账款、存货
B、 非流动资产：长期投资、固定资产、无形资产、其他资产
（2） 负债
A、 流动负债：短期借款、应付工资、应付账款、未交税金
B、 长期负债：长期借款、应付公司债券、其他长期负债
（3） 所有者权益：实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润
2、资产负债表的格式：采用帐户式，会计恒等式“资产＝负债+所有者权益”

损益表
损益表又称利润表或收益表，是一张动态会计报表。是反映物业管理企业在一定时期（月、季、年）内经营成果的报表。
（一） 损益表的作用
1、可反映企业一定时期内利润（或亏损）的实现情况，以便了解企业的获利能力。
2、可分析企业利润增减变化的原因，评价企业的经营业绩，有助于管理层作出正确的决策。
3、可考核企业利润计划的执行结果，挖掘潜力，改善经营，以利不断提高经济效益。
（二） 损益表的结构
1、损益表的构成
（1） 收入
（2） 成本费用
（3） 利润
2、损益表的主要内容
（4） 经营利润＝经营收入－经营成本－营业费用－经营税金及附加
（5） 营业利润＝经营利润+其他业务利润－存货跌价损失－管理费用－财务费用
（6） 利润总额＝营业利润+投资收益+补贴收入+营业外收入－营业外支出
（7） 净利润＝利润总额－所得税

现金流量表
（一）现金流量表的作用
1、反映企业现金流动的全貌
2、为预测企业未来财务状况提供了更加合理的基础
3、弥补了资产负债表和损益表的不足
（二）现金流量表的结构
1、现金的界定
现金是指企业的现金及现金等价物。

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