酬金制让业主们尝到甜头
??案例：
??2002年冬季来临之际，在北京地产界一直知名度很高的朝阳园又爆出一条令人震惊的消息：今年全体业主不用交暖气费！
??据朝阳园业主委员会主任介绍，朝阳园的物业管理一直是实行酬金制。因为北京深秋和初春温度较低，且业主中很多是南方人，因此，业主委员会就“供暖4个月，交费24元/平方米供暖季和交费30元/平方米供暖季，供暖6个月”与物业管理公司协商选择了后者。从那个时候起，我们小区便一直是每年10月份开始供暖，直至次年的4月份为止。
??2000-2001和2001-2002两年度，北京冬季是典型的“暖冬”，通过业主委员会对供暖质量和供暖费的监督，产生了相当多的采暖费结余。因此，全体业主免交了2002-2003年度的采暖费，却仍然照常供暖。仅此一项平均每户节省采暖费支出3750元左右。
当事人
??包干制将退出历史舞台
??朝阳园开发商黄世达总经理告诉记者，香港的社区一直实行酬金制，没有包干制。朝阳园作为北京市较早实行酬金制的社区，不仅仅跟开发商的香港背景有关，而且与５０％以上的业主（港澳台人士、外籍人士、有境外生活经历的人）和物业公司第一太平戴维斯的国际背景有关。业主的整体素质较高，熟悉酬金制，也希望物业费的使用透明化。这样一来，在物业管理上套用香港模式，业主、开发商、物业公司三者交流起来就要容易得多。
??随着法制的不断健全和国人素质的逐步提高，包干制将退出历史舞台，清清楚楚的酬金制会得到更多业主的认可。朝阳园自第一批业主入住以来，酬金制的实施虽然也有磕磕碰碰，但总的来说，还是朝着越来越完善的方向走着。
??酬金制并不适合所有的社区
??就目前北京的实际情况来看，朝阳园业主委员会主任舒可心认为酬金制并不适合所有的社区。因为，选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司。而且，小区的业主们要有足够的信心。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪时大家高兴；少了要补交时，大家就不一定愿意了。
??如果大家觉得没有这个能力，舒可心建议还是选择包干制比较好。事先与物业公司协商好，给多少钱出什么活，赔了赚了物业公司自己算。也就是说，实行酬金制的小区，业主委员会既要监督物业公司的行为，也要监督物业公司的账目。包干制则简单得多，只需要监督物业公司的行为就行了。
??专家
??北京市物业管理商会会长于庆新
??酬金制和包干制各有利弊
??就住宅而言，国外是酬金制占主导，国内则是包干制占主流。酬金制和包干制其实各有利弊，无论国内还是国外，这两种收费方式都有市场。很多人认为酬金制很透明，不会有暴利和黑洞。实际上，任何法律法规都不可能无懈可击，对于一些不讲信誉的企业，只要想钻空子，都能找到缝隙。
??国外的物业管理之所以纠纷比国内少，与他们实行市场化的时间较长有很大关系，不讲信誉的企业经过优胜劣汰早已不复存在。就拿北京来说，现有的物业管理企业达到２０００多家，而国外同等规模的大城市还不到１００家！北京实行包干制也有管理得www.duosi8.com的，排在前几位的优秀物业公司一点也不比国外的优秀物业公司差。所以，物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式，而在于市场化程度的高低和企业的自律。
??保养不当，房子会贬值
??房子不同于普通的消费品，买完后还得养。在其他条件不变的情况下，如果保养不当，很有可能贬值。这样的例子已经有不少了。在２０世纪８０年代末、９０年代初，北京曾建了一批高档公寓，这些高档公寓有的物业费高达１美元／平方米／月，有的只要３元／平方米／月。１０年之后再来看它们，那些维护、保养得好的公寓，基本没有贬值，甚至有的还升值了，无论是出租还是转手，都能有www.duosi8.com的收益。而那些管理不善的公寓，降得最多的现在仅三折就卖！
??《物业服务收费管理办法》要求把物业费的定价交给业主自己做主。但是，要警惕由此带来的一些“副产品”。当房屋产权属于个人，物业费由业主支付，业主当然希望物业费越低越好。在挑选物业公司时，都愿意选价格低的公司。这种情况下，物业公司在竞标时就会竞相压价，一旦竞标成功，中标的公司很有可能为了节约成本，偷工减料，进行掠夺性经营。在这种经营方式管理下的小区，其使用寿命将大大减少。就拿玻璃和大理石的清洁来说，用普通的抹布（墩布）、清水清洁与用专业用品、专用清洁剂护理相比，一天两天看不出差别，三年五载后就会大不一样，当然成本也不一样。
??谁也不愿意花５块钱只享受价值２块钱的服务。如何从中辨别货真价实服务好的物业公司呢？于庆新给大家的建议是，尽量挑选那些声誉好的品牌公司，并事先到这家公司连续管理５年以上的小区考察考察。
??北京市瑞赢物业发展研究所首席咨询师朱孝安
??
??酬金制现在更省钱
??朱孝安认为，酬金制相对包干制而言，要更透明、更规范、更节省。
??具体来说，“更透明”是因为包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业费支出情况的，而实行酬金制的小区，业主则有权检查和监督物业管理成本。但是，据我了解，现在北京还没有专业的审计物业管理成本的单位，大多数的物业管理成本审计是由一些会计事务所兼着做。
??“更规范”是从物业管理费的使用上来说，物业公司管理的是所有业主的公共财产，哪些该修、哪些该换、用多少成本来维护等等问题，应该由业主自己决定。物业公司只是一个代管机构，无权替业主做主。因此，把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范。
??“更节省”是暂时的。因为目前的税法规定：成本不计税，管理费计税。也就是说，酬金制管理的小区，划归成本的那一部分费用现在是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费必须交５．５％的税。而包干制的小区要按照整个物业管理费５．５％交税。一般来说，付给物业公司的管理费占整个物业管理费的１０％左右，这样一算，节省的税费可是一笔不小的数目。当然，这只是暂时的。如果税法出台相应的规定后，这一优势就不将存在。
??在谈到为选择哪种管理方式而投票表决时，朱孝安比较赞同１平方米拥有１票业权的新规定，认为在目前的情况下，这是比较公平的投票方式。他的理由是，这就像股份制企业，占的股份多的权利也相应要大，超过５０％的股东就拥有企业的决策权。但朱孝安提醒消费者要注意，在投票之前最好核实一下小区的实际总建筑面积，以便明了自己所占总投票数的比例。
消费者
??酬金制需要顾问和监督
??枫丹丽舍的齐小姐提出：“我赞成物业管理费实行酬金制。物业管理成本由物业管理公司按计划向业主委员会申请，经批准后按计划执行。物业管理酬金预先约定一个幅度，如５％－１０％，根据其工作好坏按月支付。另外，最好聘请一名管理专家做顾问，聘请两名财务人员。”
??齐小姐还说：“我希望小区在成立业主委员会的同时成立小区业主监事会。业主委员会的职责除了《物业管理条例》规定的职责外，增加收取物业管理费及向物业管理公司划拨费用职责。业主监事会职责顾名思义就是监督业主委员会工作。”
??收费高低要和服务质量成正比
??家住和泰园的于先生说：“其实不管物业费怎么变化，调高也好调低也好，我认为在小区开公司的业主应该交高于平均值的物业费！因为他们在同样房屋使用面积的情况下，享受物业服务的机会最多，人数也最多，所以，一方面我们要求物业提高服务以和他们的收费相符合?另一方面也要通过内部的价格调节手段来体现‘谁使用多谁付费就多’的大原则。”
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