空置物业也应缴纳物业管理费
01-24 00:14:07物管案例
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空置物业也应缴纳物业管理费,
物业管理服务费用纠纷在物业管理纠纷中最常见，也最普遍。目前各地物业管理服务收费中普遍存在的矛盾主要集中在空置物业收费方面，即办理入住手续后长期（６个月以上）不入住的及入住后长期（６个月以上）不使用的空置物业如何收费的问题。
过去南京地区普遍采取的实际做法是空置物业按照物业管理服务费用的５０％收取，２００４年１１月修改的《南京市物业管理收费办法》将空置物业的收费标准提高到不低于物业管理服务费用的７０％，空置物业收费问题的矛盾在于：业主认为，空置物业并未实际入住使用，则物业管理企业提供的管理服务业主并未实际享受到，仍然要收取一半以上的物业管理服务费用显然不合理；物业管理企业认为，业主入住使用与否并不影响物业管理企业的管理成本，其仍然要对物业管理区域内的所有物业及相关公共设施设备和公共场地进行管理，故业主应当全额交费。
笔者认为，物业管理企业对空置的物业收取物业管理服务费用是有法律依据，也是正当合理的。第一，根据物业管理服务的性质，物业管理既包括对物业本身的管理，还包括对人的行为的管理，而对物业的管理则主要是对与物业相配套的公共设施设备以及相关公共场地的管理、维修、养护等，业主对其物业专有所有权部分的使用与否并不影响物业管理服务的内容和范围。第二，从权利处分原则来看，物权的处分具有绝对性和任意性的特点，但这种处分不得损害公共利益、其他区分所有权人和他人的利益，业主对物业不使用既是其对自身权利的一种处分，也是一种特殊方式的使用，特别是相对空置的物业，业主并不是绝对不使用，而是偶尔使用或用于堆放闲置物品等其他用途。如果空置物业的业主可以不缴纳物业管理服务费，则必然加重其他区分所有权人的缴费义务，损害其合法利益。第三，从权利义务相一致的原则来看，物业管理企业对物业公共设施设备和场地的管理，空置物业的业主本人虽然未直接享受到物业管理服务，但其所有的物业事实上是享受到了这种物业管理服务。第四，从法律规定来看，在业主尚未购买物业成为业主之前的前期物业管理中，未出售及未交付的物业也是应当负担物业管理服务费用的，只是缴费的主体为开发企业，而不是业主，如果在物业出售并交付后，仅仅因为业主自身的原因长期不入住使用，而不负担物业管理服务费用对物业管理企业也是有违公平原则的。第五，从物业管理服务费用的收费方法来看，如前所述，物业管理服务费用的分摊应当以物业面积的大小为依据，与业主的行为并无必然的联系，也不是以业主入住的人数为依据，故业主入住使用与否并不影响物业管理服务费用分摊的数额。，空置物业也应缴纳物业管理费
物业管理服务费用纠纷在物业管理纠纷中最常见，也最普遍。目前各地物业管理服务收费中普遍存在的矛盾主要集中在空置物业收费方面，即办理入住手续后长期（６个月以上）不入住的及入住后长期（６个月以上）不使用的空置物业如何收费的问题。
过去南京地区普遍采取的实际做法是空置物业按照物业管理服务费用的５０％收取，２００４年１１月修改的《南京市物业管理收费办法》将空置物业的收费标准提高到不低于物业管理服务费用的７０％，空置物业收费问题的矛盾在于：业主认为，空置物业并未实际入住使用，则物业管理企业提供的管理服务业主并未实际享受到，仍然要收取一半以上的物业管理服务费用显然不合理；物业管理企业认为，业主入住使用与否并不影响物业管理企业的管理成本，其仍然要对物业管理区域内的所有物业及相关公共设施设备和公共场地进行管理，故业主应当全额交费。
笔者认为，物业管理企业对空置的物业收取物业管理服务费用是有法律依据，也是正当合理的。第一，根据物业管理服务的性质，物业管理既包括对物业本身的管理，还包括对人的行为的管理，而对物业的管理则主要是对与物业相配套的公共设施设备以及相关公共场地的管理、维修、养护等，业主对其物业专有所有权部分的使用与否并不影响物业管理服务的内容和范围。第二，从权利处分原则来看，物权的处分具有绝对性和任意性的特点，但这种处分不得损害公共利益、其他区分所有权人和他人的利益，业主对物业不使用既是其对自身权利的一种处分，也是一种特殊方式的使用，特别是相对空置的物业，业主并不是绝对不使用，而是偶尔使用或用于堆放闲置物品等其他用途。如果空置物业的业主可以不缴纳物业管理服务费，则必然加重其他区分所有权人的缴费义务，损害其合法利益。第三，从权利义务相一致的原则来看，物业管理企业对物业公共设施设备和场地的管理，空置物业的业主本人虽然未直接享受到物业管理服务，但其所有的物业事实上是享受到了这种物业管理服务。第四，从法律规定来看，在业主尚未购买物业成为业主之前的前期物业管理中，未出售及未交付的物业也是应当负担物业管理服务费用的，只是缴费的主体为开发企业，而不是业主，如果在物业出售并交付后，仅仅因为业主自身的原因长期不入住使用，而不负担物业管理服务费用对物业管理企业也是有违公平原则的。第五，从物业管理服务费用的收费方法来看，如前所述，物业管理服务费用的分摊应当以物业面积的大小为依据，与业主的行为并无必然的联系，也不是以业主入住的人数为依据，故业主入住使用与否并不影响物业管理服务费用分摊的数额。，空置物业也应缴纳物业管理费
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