2017年土地估价师考试《估价实务》密押试题

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　　单项选择题

　　1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是(b)。

　　a.环境因素

　　b.宗地基础设施条件

　　c.城市规划限制

　　d.土地使用年限

　　2.计算主次干道影响距离一般采用公式(b)。

　　a.d=2s/1

　　b.d=s/2

　　c.d=s/1

　　d.d=2s1

　　3.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用(c)估算土地价格。

　　a.收益还原法

　　b.市场比较法

　　c.剩余法

　　d.成本逼近法

　　4.预期收益原则可以在(d)估价方法中得以应用。

　　a.成本法和剩余法

　　b.剩余法

　　c.模型估价法

　　d.剩余法和收益还原法

　　5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有(b )。

　　a.区域人口密度

　　b.区域农业人口人均耕地

　　c.城镇商业活动强度

　　d.城镇非农产业产出效果

　　6.决定城市土地利用价值的重要因素是(d)。

　　a.经济发展状况

　　b.交通状况及通达度

　　c.人口密度

　　d.区位

　　7.城镇土地分等的对象是(c)。

　　a.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地

　　b.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地

　　c.城市市区、建制镇镇区土地

　　d.城镇建成区和近郊区范围的土地

　　8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是(b)。

　　a.将因素两两之间都进行比较

　　b.某一因素权重有可能是零

　　c.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法

　　d.可在因素集合中设置一虚拟目标

　　9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为(c)。

　　a.33

　　b.45

　　c.48

　　d.78

　　10.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为(a)。

　　a.45.5

　　b.53.3

　　c.54.5

　　d.61.5

　　11.利用收益还原法求算地价时，下列中(b)不是总收益产生的形式。

　　a.土地租金

　　b.房屋租金

　　c.房地出租的租金

　　d.企业经营收益

　　12.一般而言，以下还原利率最高的是(c )。

　　a.承租土地使用权还原利率

　　b.土地还原利率

　　c.建筑物还原利率

　　d.综合还原利率

　　13.房地出租中，(a )的费用计算与建筑物重置价无关。

　　a.管理费

　　d.维修费

　　c.保险费

　　d.房屋折旧费

　　14.承租土地使用权只能按合同租金的(b )及租期估价。

　　a.现值

　　b.差值

　　c.终值

　　d.金额

一、剩余法概述
1、剩余法的定义与原理
又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 来源：m
（2）确定具体开发项目的预期利润
（3）确定开发项目中的最高控制成本费用
2、剩余法的计算公式
基本公式： v = a – ( b c ) v—购置开发场地的价格 a—总开发价值或开发完成后的不动产价值 b—开发成本 c—开发商合理利润
实际估价中常用的具体计算公式：
土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息
计算时还需要考虑各项费用的时间价值
3、剩余法的特点与适用范围
（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀
（3）剩余法的适用范围
a.待开发土地的估价
b.待拆迁改造的再开发房地产的估价
c.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价
d.现有新旧房地产中地价的单独评估
二、剩余法估价的程序与方法
1、剩余法估价的基本程序
（1）查清待估宗地的基本情况；
（2）确定土地的最佳开发利用方式；
（3）估计开发完成后的不动产总价；
（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；
（5）测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法
（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况
（2）确定最佳的开发利用方式
包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
（3）确定开发完成后的不动产总价
可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。
（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润
a.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。
b.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。
c.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
d.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。
e.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算
f.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算
g..估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。

　　工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多体现在城市之间的选择上。一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。

　　评估难点

　　从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。就成本而言，工业用地价格不决定于成本(现阶段工业地价价格的成本构成主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%-60%;土地开发费除部分开发难度大、配套要求高的土地费用稍高以外，相对来说比较固定，其比例在30%-40%;相关税费就包括耕地开垦费、耕地占用税、基本农田用地保护费、征地管理费等，在新增建设用地有偿使用费不纳入成本税费的情况下，税费仍占工业地价的10%)，但各项取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。事实上，工业用地价格最终决定于供需关系，但我国主要城市目前工业用地供需总体上呈现供大于求的局面，这一点在工业用地价格近几年间没有太大变化方面也有所体现，加之其他因素的影响，造成现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。

　　评估方法选择

　　在实际工业用地评估中，除了基准地价修正法外，无论是采用成本逼近法、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种影响因素信息提取上的困难和方法标准等诸多难点。

　　因此，在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的方法。市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。抵押没有真正的交易，只是预先评估的价格，不能反映真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义;转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否合适，二是这一交易价格是否真实。基准地价修正法将逐渐退出工业用地价格评估。目前的工业基准地价，在一定程度上是迎合了地方政府招商引资的需要，没有真实反映土地的稀缺性，应用系数修正法评估工业用地监测点只能使评估价更加背离实际。今后可逐步根据厂房出租租金探索应用收益还原法，随着工业集聚效应和产业结构的调整，一些地方厂房的出租信息很多，与政府土地出让价格相比，租金更能反映市场实际。研究工业用地租金跟价格的关系，可以为今后应用收益还原法评估工业监测点地价探索新的道路。

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