昆明滇池国家旅游度假区（大渔）项目调研报告2017年

昆明滇池国家旅游度假区（大渔）项目调研报告-3--年

目  录

第一章  项目概述

一、项目区位及用地  ...................................................................................... 5

1．项目区位.................................................................................................................. 5

2．项目用地.................................................................................................................. 5

二、项目宗地概况  ........................................................................................... 6

1．四至范围.................................................................................................................. 6

2．地形状况.................................................................................................................. 6

3．地质条件.................................................................................................................. 6

4．地上物现状.............................................................................................................. 7

三、项目周边社区配套  ................................................................................. 8

1．周边3000米范围内社区配套................................................................................ 8

2．周边3000米外可辐射到主要公共设施................................................................ 9

四、项目周边环境  ........................................................................................... 9

五、项目周边基础配套设施  ....................................................................... 9

1．道路交通................................................................................................................ 10

2．市政条件................................................................................................................ 10

六、规划控制要点  ......................................................................................... 11

第二章  整体市场分析

一、整体市场状况分析  ............................................................................... 12

1．经济总量................................................................................................................ 12

2．-年昆明市房地产开发总体运行状况........................................................... 12

3．昆明市房地产建设区域走向................................................................................ 13

二、整体市场对本案影响  .......................................................................... 13

1．投资因素................................................................................................................ 13

2．价格因素................................................................................................................ 14

3．政策因素................................................................................................................ 14

第三章  区域发展分析

一、呈贡新城总体情况  ............................................................................... 15

1. 自然资源................................................................................................................ 15

2. 投资环境................................................................................................................ 15

3. 产业进驻................................................................................................................ 16

4. 教育发展................................................................................................................ 16

5. 市府搬迁................................................................................................................ 16

6. 轨道交通................................................................................................................ 17

二、大渔片区总体情况  ............................................................................... 18

1. 旅游资源................................................................................................................ 18

2. 交通资源................................................................................................................ 19

3. 旅游开发................................................................................................................ 19

4. 集镇建设................................................................................................................ 19

三、市场供应产品分析  ............................................................................... 20

1．区域产品供应状况................................................................................................ 20

2．产品共有特征........................................................................................................ 20

3．区域内产品对比分析............................................................................................ 21

四、呈贡新城土地市场分析  ..................................................................... 25

1. 呈贡新城总体规划及土地储备............................................................................ 25

2. -年呈贡已经出让土地的去向、价格及分析............................................... 26

3. 呈贡土地价格走势，供求关系，出让特点........................................................ 26

第四章  开发模式及项目定位 

一、区域价值  ................................................................................................... 27

二、开发模式探究  ......................................................................................... 27

1. 以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发.................................................... 27

2. 以旅游度假为目的的度假房地产开发................................................................ 28

3. 以旅游接待为目的的自营式酒店........................................................................ 29

4. 与旅游相关的写字楼............................................................................................ 29

5. 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发........................................................ 29

三、产品定位  ................................................................................................... 30

1．产品形态................................................................................................................ 30

2．同类产品比对........................................................................................................ 30

四、产品规划建议  ......................................................................................... 31

1．居住区域................................................................................................................ 31

2．商业区域................................................................................................................ 32

3. 五星级酒店（度假村）........................................................................................ 32

第五章  投资分析

一、成本预测  ................................................................................................... 35

二、附加成本  ................................................................................................... 38

三、资金预测  ................................................................................................... 38

四、盈利能力分析  ......................................................................................... 39

五、结论  ............................................................................................................. 39